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WOHNRECHT – FRUCHTGENUSSRECHT IM STEUERRECHT 17.05.19

Kaum andere Begriffe des Steuerrechts geben so viel Diskussionsstoff her, wie die Unterscheidung der Begriffe Wohnrecht und Fruchtgenussrecht.

Im Sprachgebrauch ist mit dem Wohnrecht auch der Begriff des Wohnungsrechtes bzw. Wohnungsgebrauchsrechtes verbunden. Das Wohnrecht wird im § 521 ABGB geregelt. Es ist „das Recht, die bewohnbaren Teile eines Hauses zu seinem Bedürfnis zu benützen. Sie ist also eine Servitut des Gebrauches von dem Wohngebäude. Werden aber jemandem alle bewohnbaren Teile des Hauses, mit Schonung der Substanz, ohne Einschränkung zu genießen überlassen, so ist es eine Fruchtnießung des Wohngebäudes.“

Die wesentliche Unterscheidung zwischen Fruchtgenuss und dem Wohnrecht liegt ua in der Nutzungsmöglichkeit zum persönlichen Bedarf oder auch zu anderen Zwecken, wie der Vermietung, etc. Unterschiedlich ist auch die Zuordnung zu Gebäudeteilen oder, wie im Fruchtgenussrechtsfalle, eines selbständigen Gebäudes. Bei einzelnen Wohnungen wird im Zweifel ein bloßes Gebrauchsrecht anzunehmen sein.

Daran knüpfen auch die Entscheidungen der Höchstgerichte zu diesem Thema an. Wenn beispielsweise einzelne Zimmer zur eigenen Nutzung oder im engsten Familienverband überlassen werden, wird es sich um ein Wohnungsrecht und nicht um Fruchtgenussrecht handeln. Wenn auf dieses Recht entgeltlich verzichtet wird, handelt es sich um Einkünfte aus Leistung gemäß § 29 Z 3 EStG. Dieses höchstpersönliche Recht ist zivilrechtlich nicht übertragbar und stellt kein Wirtschaftsgut dar (siehe zB VwGH 31.1.2018 Ro 2017/15/0018).

Würde mit dem Recht auch die Vermietung der gesamten Liegenschaft verbunden gewesen sein, wäre dies bei der entgeltlichen Aufgabe des Fruchtgenussrechtes allenfalls, außerhalb der Spekulationsfrist von einem Jahr, unter gewissen Voraussetzungen steuerfrei möglich gewesen (sh Fußnote 2 der beiliegenden Übersicht zum Fruchtgenussrecht).

Als Spezialität einer Wohnrechtsablöse ist auch die Zuordnung zum Liegenschaftskaufvertrag möglich. Wenn bereits im Kaufvertrag die Ablösemöglichkeit für ein, zunächst dem Verkäufer vorbehaltenes Wohnrecht enthalten ist, so stellt die spätere Wohnrechtsablöse einen Kaufpreis für die Liegenschaft und keine Einkünfte gemäß § 29 EStG dar (BFG 31.10.2018, RV/6100635/2016 in taxlex-SRa 2019/20).

Tipp: Die Bandbreite in der steuerlichen Einstufung der Begriffe geht von „Steuerfrei“ bis „Einkommensteuerpflichtig nach Tarif“ bis zur „ImmoESt“. Man sieht: Ein diffiziles Beraterthema!

Quelle: Walter Stingl, Wien

GRUNDSTÜCKSVERKAUF UND VERLUSTAUSGLEICH 16.01.19

Gemäß § 30 Abs 7 EStG können Verluste aus privaten Grundstücksverkäufen zu 60% mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ausgeglichen werden.

Im Jahressteuergesetz 2018 wurde der § 30 Abs 7 EStG ergänzt, wonach (nur) Einkünfte gem § 28 Abs 1 Z 1 und 4 EStG betroffen sind (gilt gem § 124b Z 332 EStG ab Veranlagung 2018).

Ausgleichsfähig sind demnach die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von Grundstücken und Einkünfte aus der Veräußerung von Miet- und Pachtzinsforderungen.
Nicht ausgleichsfähig sind Einkünfte aus der Vermietung von beweglichem Vermögen (zB vermietete Geschäftseinrichtung) sowie Einkünfte aus der Überlassung und Verwertung von Rechten (Werknutzungsrechte, gewerbliche Schutzrechte, Patentrechte ua).

Quelle: Walter Stingl, Wien

LIEBHABEREI / VERLUSTE NACH ÜBERSCHUSSPHASE 29.08.18

Grundsätzlich gilt, dass bei einer mit objektiver Ertragsaussicht nach Wirtschaftlichkeitsprinzipien ausgerichteten Vermietungstätigkeit das Auftreten ungeplanter Verluste nicht zu Aberkennung der Einkunftsquelleneigenschaft bzw zur Qualifizierung als Liebhaberei führt. Als verlustbegründende unvorhersehbare Ereignisse gelten dabei insbesondere unerwartete Investitionserfordernisse, unvorhersehbare Schwierigkeiten bei der Abwicklung von Bestandsverhältnissen, Katastrophenschäden oder Probleme bei der Suche von Nachmietern. Wenn auf diese Ereignisse in angemessener Zeit reagiert wird, bleibt es daher bei der Einstufung als Einkunftsquelle.

Solche Unabwägbarkeiten liegen aber nach herrschender Ansicht dann nicht vor, wenn die Verluste einem betätigungstypischen Risiko entspringen. Keine Unabwägbarkeiten sind nach der Judikatur beispielsweise höhere Instandhaltungsmaßnahmen aus Denkmalschutzgründen oder ein allgemeiner Preisverfall am Immobilienmarkt, wodurch eine entsprechende (nachhaltige) Verlustsituation hervorgerufen wird. Es ist daher ab diesem Zeitpunkt von Liebhaberei auszugehen, wenn trotz Aussichtslosigkeit eines Erfolges ab Erkennbarkeit dieser Situation die Betätigung nicht eingestellt wird.

Dies gilt auch dann, wenn zuvor langjährig positive Ergebnisse erwirtschaftet wurden und auch in einer Totalbetrachtung noch immer ein Gesamtgewinn vorliegt. Diese Grundsätze wurden durch eine aktuelle BFG-Entscheidung wieder bestätigt (BFG vom 16.3.2018, GZ RV/2101106/2015). Im gegenständlichen Fall führte die schlechte Entwicklung am lokalen Markt für Geschäftsräume im Stadtzentrum dazu, dass - um einen Auszug des Mieters zu vermeiden - die Miete gesenkt werden musste und angesichts bestehender Fixkosten keine realen Chancen mehr auf die Erzielung eines positiven steuerlichen Ergebnisses bestanden haben.

Tipp:

einfache Fiskus-Regel: * Überschüsse – HUI, Steuer her“
                                      * Verluste danach – PFUI, Liebhaberei“
oder

„Undank ist der Finanz-Weltenlohn“

 

Quelle: Walter Stingl, Wien

ERHÖHTE MIETVERTRAGSGEBÜHR WEGEN UMDEUTUNG VON MIETVERTRÄGEN 29.08.18

Mitte November 2017 ist die Mietvertragsgebühr (Bestandvertragsgebühr) auf die Überlassung von Wohnraum abgeschafft worden (siehe zuletzt unsere Info von Dezember 2017 und Juli 2018). Auf die Vermietung von Geschäftsräumen fällt weiterhin 1% von der Bemessungsgrundlage an, welche sich grundsätzlich danach bemisst, ob eine Überlassung auf unbestimmte Dauer vorliegt oder ob die Vermietung befristet ist. Bei unbestimmter Vertragsdauer gilt der dreifache Jahreswert (vor allem des Mietzinses) als Bemessungsgrundlage, während bei einer bestimmten Vertragsdauer eben jener vervielfachte Jahreswert - maximal das Achtzehnfache des Jahreswertes - heranzuziehen ist. Bei einer Kombination aus Vermietung über einen befristeten Zeitraum mit Übergang auf einen unbefristeten Zeitraum, sind die beiden Jahreswerte entsprechend zusammenzuzählen (maximal kann es daher zum 21fachen Jahreswert als Bemessungsgrundlage kommen).

Werden grundsätzlich als unbefristet abgeschlossene Mietverträge von Geschäftsräumen durch die Finanzverwaltung als solche interpretiert, die zuerst befristet sind und dann auf ein unbefristetes Vertragsverhältnis übergehen, so kann dies nicht nur zur Nachforderung von Mietvertragsgebühr führen, sondern generell auch zu Rechtsunsicherheit.

Verstärkt wurde dieses Risiko durch eine VwGH-Entscheidung (GZ Ra 2018/16/0040 vom 26.4.2018). Bedeutender Aspekt dabei ist, dass ein an sich auf unbestimmte Zeit abgeschlossener Bestandvertrag gebührenrechtlich als ein Vertrag auf bestimmte Dauer anzusehen ist, wenn das Vertragsverhältnis vor Ablauf einer bestimmten Zeit von keinem der Vertragsteile einseitig beendet werden könne oder diese Möglichkeit auf einzelne im Vertrag ausdrücklich genannte Fälle beschränkt ist. Im konkreten Fall war ein Vertrag über unbestimmte Dauer abgeschlossen worden, wobei die Mieterin einen Kündigungsverzicht von zehn Jahren abgegeben hatte. Die Kündigung durch die Vermieterin konnte nur aus den Gründen des § 1118 ABGB (grobes Fehlverhalten der Mieterin) sowie aufgrund von § 30 Abs. 2 MRG erfolgen. Abgesehen von dem Kündigungsgrund aus „Eigenbedarf“ stehen die Kündigungsgründe nach dem MRG vorwiegend mit der Vermietung von Wohnraum im Zusammenhang - eine Kündigung von vermieteten Geschäftsräumen ist dementsprechend unwahrscheinlich.

Der VwGH folgte der Ansicht des Bundesfinanzgerichts und qualifizierte den auf unbefristete Dauer abgeschlossenen Mietvertrag aus gebührenrechtlicher Sicht in einen mit bestimmter Dauer von zehn Jahren und anschließend als Vertrag auf unbestimmte Dauer um. Da die Vermieterin im Endeffekt nur aufgrund von Eigenbedarf kündigen könne, sei die Wahrscheinlichkeit einer frühzeitigen Auflösung des abgeschlossenen Mietverhältnisses durch die Vermieterin als äußerst gering anzunehmen. Bei der Beurteilung müssen nämlich einerseits der Umfang der Kündigungsrechte und andererseits die Wahrscheinlichkeit der Ausübung der Kündigungsrechte beachtet werden. De facto muss daher unter Berücksichtigung des Kündigungsverzichts der Mieterin von einer Befristung von zehn Jahren ausgegangen werden - danach geht das Vertragsverhältnis auf unbestimmte Zeit über. Um derart unliebsamen Konsequenzen einer Umdeutung von Mietverträgen vorzubeugen, ist besondere Vorsicht bei der Ausgestaltung der Verträge zur Überlassung von Geschäftsräumen geboten.

Quelle: Walter Stingl, Wien

KLEINUNTERNEHMERBEFREIUNG 22.03.18

Der Umsatzsteuerrichtlinien-Wartungserlass 2017 bringt einige Klarstellungen, so auch zur Kleinunternehmerregelung.

Die Kleinunternehmerbefreiung ist seit 1.1.2017 für Unternehmer anwendbar, die im Inland ihr Unternehmen betreiben.

Bis Ende 2016 war die Regelung nur für jene Unternehmer anwendbar, die einen Wohnsitz oder Sitz in Österreich hatten und deren laufende Umsätze höchstens 30.000 € betragen.

Seit 2017 kann auch ein im Ausland ansässiger Unternehmer, der sein Unternehmen im Inland betreibt, von der Kleinunternehmerbefreiung Gebrauch machen.

Tipp: Dies kann besonders bei Wohnungsvermietungen durch Ausländer relevant sein, wobei hier allerdings zu beachten ist, dass die Verwaltung der Immobilie durch eine inländische Verwaltungsfirma nicht dazu führt, dass das Unternehmen im Inland betrieben wird.

Quelle: Walter Stingl, Wien

AUFWANDSABSETZUNG BEI VERMIETUNG 15.03.18

Durch diverse Steuerreformen, die das Wort „Reform“ nicht verdienen, vielmehr als Belastungsmaßnahmen anzusehen sind, wurde der Bereich der Immobilienbesteuerung keineswegs übersichtlicher gestaltet. Der Gesetzgeber versteht ua die ab 2016 neu eingeführte 1/15-Absetzungsverpflichtung bei Instandsetzungsaufwendungen (an Stelle der 1/10-Absetzung) für Wohngebäude, nunmehr ident mit der 15tel-Absetzung für Herstellungsaufwand, als „Vereinfachung“! Dies ist wohl als Hohn zu empfinden.

Durch die unterschiedliche AfA-Komponente, durch den Unterschied beim Verlustvortrag, etc. bestehen zwischen den betrieblichen Einkünften und den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung weiterhin große inhaltliche Unterschiede (sh die Übersicht in unserer Info vom September 2016).

Stolperstein ist unter anderem die fehlende Teilabsetzungsmöglichkeit bei Vermietung im Betriebsvermögen, ausgenommen den kaum anwendbaren Bereich des Denkmalschutzes mit einer 10tel-Absetzung.

Tipp: Bevor Sie Investitionen tätigen, klären Sie Ihre Einkunftsquelle (Vermietung im Betriebsvermögen oder V+V) und fragen Sie Ihren Steuerberater, bevor Sie bei einer Betriebsprüfung böse Überraschungen erleben.

Die jetzige Regierung wäre gut beraten, sich nicht nur verbal, sondern auch tatsächlich einer Vereinfachung des Immobiliensteuerrechtes zu widmen, nicht nur im Einkommensteuerrecht, vielmehr auch im Bereich der Gebühren, Grunderwerbsteuer, und vor allem im Umsatzsteuerbereich!

Quelle: Walter Stingl, Wien

VORBEHALT DES FRUCHTGENUSSES UND UST 15.03.18

Wird ein Wirtschaftsgut unentgeltlich, also zB durch Schenkung gegen Vorbehalt des Fruchtgenusses (zB der Mieteinnahmen) übertragen, fehlt es mangels Gegenleistung am Leistungsaustausch und es liegt kein umsatzsteuerbarer Vorgang vor.

Leistet jedoch der Fruchtnießer an den FruchtgenussbesteIler eine Zahlung für Substanzabgeltung in Höhe der bisherigen AfA, so ist diese Zahlung beim Fruchtnießer abzugsfähig und beim Fruchtgenussbesteller eine Einnahme, der die AfA als Ausgabe gegenübersteht (EStR Rz 112).

Wie bereits in unserer Info vom Mai 2017 angekündigt, wurde nunmehr in Rz 3 der USt-Richtlinien festgestellt, dass diese Substanzabgeltung ein umsatzsteuerbares Entgelt für eine sonstige Leistung des zivilrechtlichen Eigentümers ist.

 

 Quelle: Walter Stingl, Wien

HAUPTWOHNSITZBEFREIUNG-MIETKAUF 15.03.18

Nach § 30 Abs 2 Z 1 b EStG sind die Einkünfte aus der Veräußerung von Eigenheimen oder Eigentumswohnungen samt Grund und Boden von der Besteuerung ausgenommen, wenn Sie innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung mindestens 5 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird.

Die Ausnahme von der Spekulationsbesteuerung bei entgeltlicher Übertragung eines Hauptwohnsitzes hat zuletzt die Höchstgerichte beschäftigt (sh auch unsere Info vom Februar 2018 zu einer Entscheidung des VwGH, der den Verkauf des Hauptwohnsitzes im Zinshaus-Alleineigentum als nicht begünstigt sieht).

Eine für den Steuerpflichtigen positive Entscheidung gab es jedoch beim sogenannten „Mietkauf“ einer Eigentumswohnung (VwGH 24.01.2018, Ra 2017/13/005). Eine gemeinnützige Bauvereinigung hat in diesem Fall einen Mietvertrag mit einer Vereinbarung über einen möglichen späteren Eigentumserwerb des Mieters abgeschlossen. Der Mieter kaufte die Wohnung und verkaufte sie im gleichen Jahr weiter. Diese Kaufoption, in Verbindung mit der durchgehenden Nutzung der Wohnung als Hauptwohnsitz war für die Befreiung ausreichend, da die formalen Voraussetzungen, nämlich Eigentumswohnung und Hauptwohnsitznutzung über mehr als 5 Jahre, nachgewiesen werden konnte.

Die in den Einkommensteuerrichtlinien (Rz 6642) vertretene Rechtsansicht, dass Mietkaufmodelle von der Befreiungsbestimmung ausgenommen wären, wurde demnach vom Verwaltungsgerichtshof verworfen. Der von der Finanzverwaltung als Voraussetzung für die Befreiung vorgesehene „wirtschaftliche Eigentümer“ während der 5-jährigen Nutzung als Hauptwohnsitz ist demnach nicht erforderlich.

Quelle: Walter Stingl, Wien

KURZFRISTIGES VERMIETEN VON GRUNDSTÜCKEN 26.01.18

Die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken ist im Umsatzsteuergesetz gesondert geregelt, und diese Regelungen wurde in den letzten Jahren auch mehrmals geändert. Seit 2017 gelten grundsätzlich folgende Bestimmungen:

Steuersatz von 10% (§ 10 Abs 2 Z 3 UStG)
Dem ermäßigten Steuersatz von 10% unterliegen
• die Vermietung zu Wohnzwecken (ausgenommen Heizungskosten)
• die Leistungen der Wohnungseigentümergemeinschaften zur Erhaltung, dem Betrieb und der Verwaltung von Wohnungseigentumsanlagen, soweit diese zu Wohnzwecken genutzt werden.

Steuersatz von 13% (Änderungen geplant)
Dem ermäßigten Steuersatz von 13% unterliegen
• die Beherbergung in eingerichteten Wohn- und Schlafräumen
• die Vermietung von Campingplätzen.

Steuersatz von 20%
• die Vermietung von Maschinen und sonstigen Betriebsvorrichtungen (auch Umzäunungen und Straßen)
• die Vermietung von Garagen
• die Vermietung von beweglichen Einrichtungsgegenständen
• Heizkosten im Rahmen der Vermietung von Gebäuden zu Wohnzwecken
• die kurzfristige Vermietung von Geschäftsräumen – seit 01.01.2017.

Steuersatz von 0% (§ 6 Abs 1 Z 16 UStG)
Alle Umsätze aus der Vermietung und Verpachtung von Grundstücken, die nicht zwangsweise dem Steuersatz von 10%, 13% oder 20% unterliegen, sind grundsätzlich unecht von der Umsatzsteuer befreit, im Wesentlichen gehört dazu die Vermietung von Büros und Geschäftsräumlichkeiten.

Option zur Steuerpflicht:
Statt der Befreiung kann der Unternehmer zur Umsatzsteuerpflicht optieren und die Miete mit 20% Umsatzsteuer belasten.Für Mietverhältnisse, die nach dem 31.08.2012 beginnen sowie in den Fällen, in denen mit der Errichtung des Gebäudes durch den Vermieter nicht bereits vor dem 01.09.2012 begonnen wurde, ist die Option nur zulässig, soweit der Mieter das Grundstück zu mindestens 95% für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen.

Kurzfristige Vermietung von Geschäftsräumen:
Seit 01.01.2017 unterliegt die Vermietung von Grundstücken während eines ununterbrochenen Zeitraumes von nicht mehr als 14 Tagen zwingend dem Normalsteuersatz von 20%, wenn der Unternehmer das Grundstück sonst nur
• zur Ausführung von Umsätzen, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen (also steuerpflichtige Umsätze, echt steuerfreie Umsätze)
• für kurzfristige Vermietungen oder
• zur Befriedigung eines Wohnbedürfnisses verwendet. Somit ist bei der kurzfristigen Vermietung keine Unterscheidung mehr nötig, ob der Kunde zum Vorsteuerabzug berechtigt ist oder nicht, aufwendige Vorsteuerkorrekturen können damit vermieden werden.

Da die kurzfristige Vermietung (unter diesen Umständen) steuerpflichtig ist, ist ein Verzicht auf die Steuerbefreiung (dh eine Option zur Steuerpflicht) weder erforderlich noch möglich. Wird das Grundstück hingegen auch für Umsätze verwendet, welche den Vorsteuerabzug ausschließen, so fällt dieser Sachverhalt nicht unter die kurzfristige Vermietung und es bleibt bei der bisherigen Steuerbefreiung (ausgenommen ist die Nutzung für Wohnbedürfnisse). Durch die Neuregelung ergibt sich für den Unternehmer der Vorteil, dass dadurch die Notwendigkeit der Aufteilung von Vorsteuerbeträgen sowie allfälliger Vorsteuerberichtigungen entfällt, und der Vermieter nicht mehr hinterfragen muss, ob sein Kunde zum Vorsteuerabzug berechtigt ist oder nicht.

Beispiel:
Wenn ein Beherbergungsunternehmen vor dem 1.1.2017 einen Seminarraum zum Teil an Nichtunternehmer oder Unternehmer; die nicht zu 95% zum Vorsteuerabzug berechtigt waren (Ärzteseminare), vermietete, so konnte für diese Umsätze nicht zur Steuerpflicht optiert werden. Die Folge war, dass er für Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Seminarraum nicht den vollen Vorsteuerabzug geltend machen konnte und er möglicherweise sogar anteilige Vorsteuerberichtigungen aus Vorjahren vornehmen musste, da diese Vermietung bisher zwingend unecht umsatzsteuerfrei war.

Aufgrund der Neuregelung unterliegen diese Umsätze der Umsatzsteuer, und es ist keine Vorsteuerkorrektur erforderlich.

Variante:
Wird das Hotel hingegen teilweise für unecht steuerfreie Umsätze verwendet (Vermietung eines Geschäftslokals im Hotelbereich an eine Bank), so wird das Grundstück auch für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug ausschließen. Somit fällt die kurzfristige Vermietung des Seminarraums an Nichtunternehmer nicht unter die neue Rechtslage, es wird eine Vorsteuerkorrekturerforderlich.

Für die Prüfung, ob es sich um eine kurzfristige Vermietung handelt, ist grundsätzlich jeder Mietumsatz separat zu beurteilen.

UMSATZSTEUER IN DER VORSCHREIBUNG

 

 Quelle: Walter Stingl, Wien

STEUERLICHE BEHANDLUNG VON PRIVATEN GRUNDSTÜCKSVERÄUSSERUNGEN 24.11.17

Quelle: notar.at

 

KEINE MIETVERTRAGS-VERGEBÜHRUNG MEHR FÜR WOHNUNGEN AB 11.11.2017 10.11.17

Seit in der letzten Nationalratssitzung vor der Wahl am 12.10.2017 die Abschaffung der Vergebührung von Urkunden über Wohnungsmietverträge beschlossen wurde, erreichten den ÖVI viele Anrufe mit der Frage, ab wann die Abschaffung nun tatsächlich wirksam wird. Da im Beschluss kein explizites Datum genannt wurde, tritt in diesem Fall die Novelle am Tag nach ihrer Veröffentlichung im Bundesgesetzblatt in Kraft. Die Änderung des Gebührengesetzes wurde heute, 10.11.2017 im Bundesgesetzblatt kundgemacht: Für ab 11.11.2017 abgeschlossene Wohnungsmietverträge ist von nun an keine Mietvertragsvergebührung zu entrichten.

 

Die Gebühr auf Gewerbe bleibt

Aufrecht bleibt die Gebühr auf Urkunden über den Abschluss von Bestandverträgen über Geschäftsräumlichkeiten. Nicht abschließend geklärt ist die Frage, wie etwa im Fall einer gemischten Nutzung (Wohnung/Büro) gebührenrechtlich vorzugehen ist. Hier könnte die Betrachtung wie sie etwa im Umsatzsteuerrecht vorgenommen wird, als Lösungsansatz herangezogen werden. Keine Auswirkung hat die Änderung des Gebührengesetzes auch für Bürgschaftserklärungen (§ 33 TP 7 GebG), die etwa im Zusammenhang mit Wohnungsmietverträgen erfolgen.

 

Ergänzend ist auf der Homepage des Bundesministeriums für Finanzen folgendes zu lesen:

"Unter „Wohnräumen“ sind Gebäude oder Gebäudeteile zu verstehen, die überwiegend Wohnzwecken dienen, einschließlich sonstiger selbständiger Räume und anderer Teile der Liegenschaft (wie Keller- und Dachbodenräume, Abstellplätze und Hausgärten, die typischerweise Wohnräumen zugeordnet sind).

Wohnzwecken dienen Gebäude oder Räumlichkeiten in Gebäuden dann, wenn sie dazu bestimmt sind, in abgeschlossenen Räumen privates Leben, speziell auch Nächtigung, zu ermöglichen. Unter die Befreiung fällt nicht nur die Vermietung oder Nutzungsüberlassung der eigentlichen Wohnräume, sondern auch der mitvermieteten Nebenräume wie Keller- und Dachbodenräume. Auch ein gemeinsam (das heißt im selben Vertrag) mit dem Wohnraum in Bestand gegebener Abstellplatz oder Garten ist, wenn nicht eine andere Nutzung dominiert, als zu Wohnzwecken vermietet anzusehen.

Eine überwiegende Nutzung zu Wohnzwecken liegt vor, wenn das zu Wohnzwecken benützte Flächenausmaß jenes zu anderen Zwecken übersteigt."

Quelle: http://www.ovi.at/aktuelles/detailansicht/keine-mietvertragsvergebuehrung-fuer-wohnungen-mehr-ab-11112017/ und www.bmf.gv.at/top-themen/Abschaffung_der_Gebuehr_Wohnungsmietvertraege.html

WOHNUNGSMIETE UND SACHBEZUG 17.10.17

Der Eigentümer einer Liegenschaft in Wien sanierte das Gebäude umfangreich, wobei ein Teil der Wohnungen frei vermietet werden und eine Wohnung im Dachgeschoss vom Eigentümer selbst für Wohnzwecke genutzt wird. Das Finanzamt anerkannte den Vorsteuerabzug aus der Wohnung im Dachgeschoss nicht, da nicht die Unternehmenssphäre betroffen war, sondern das private Wohnbedürfnis.

Entscheidung des VwGH vom 26.7.2017, Ra 2016/13/0025:
Der Steuerpflichtige hatte keinen Aufwand geltend gemacht, der mit der Befriedigung seines Wohnbedürfnisses in wirtschaftlichen Zusammenhang stand.

Die Vermietung erfolgte nicht an jene Person, die in dieser Wohnung dann ihren Haushalt führte. Die Vermietung erfolgte an eine Kapitalgesellschaft zu einem fremdüblichen Entgelt. Diese Kapitalgesellschaft stellte diese Wohnung wiederum dem Geschäftsführer als Dienstwohnung zu Verfügung (Versteuerung als Sachbezug).

Diese Konstellation unter liegt nicht dem Abzugsverbot des § 20 Abs 1 Z 1 EStG. Da auch kein Gestaltungsmissbrauch und kein Scheingeschäft vorlagen, war die Vorsteuer in beantragten Ausmaß abzugsfähig.

UPDATE ZU "GRUNDANTEIL BEI DER HAUPTWOHNSITZBEFREIUNG" 28.07.17

Nach der Verwaltungspraxis (Rz 6637 EStR) erfasst die Hauptwohnsitzbefreiung bei der Immobilienertragsteuer neben dem Gebäude lediglich Grund und Boden im maximalen Ausmaß von 1.000 m².

Das BFG hat in einem konkreten Fall davon abweichend die Ansicht vertreten, dass Grundstücke jeglicher Größe von der Hauptwohnsitzbefreiung umfasst sind.

Wie bereits in unserer Immo-Info vom Mai 2017 berichtet, hat aufgrund einer Amtsrevision des Finanzamts nun der VwGH entschieden (VwGH 29.03.2017, Ro 2015/15/0025), dass von der Hauptwohnsitzbefreiung lediglich das Gebäude, jene Grundfläche auf der das Gebäude steht sowie jene Fläche, welche nach der Verkehrsauffassung mit dem Gebäude eine Einheit bildet, erfasst sei.

Die Grundfläche, die über einen üblichen Bauplatz hinausgehe, sei nicht von der Hauptwohnsitzbefreiung erfasst.

Anhand dieser Entscheidung ist wohl davon auszugehen, dass die bisherige Verwaltungspraxis, maximal 1.000 m² des Grundstücks der Hauptwohnsitzbefreiung zuzuordnen, weiter Geltung haben wird.

GRUNDANTEIL BEI HAUPTWOHNSITZBEFREIUNG 23.05.17

In unserer Info vom Juli 2015 haben wir von einer Entscheidung des Bundesfinanzgerichtes berichtet, in der die Meinung vertreten worden ist, dass die Grundstücksgröße bei Verkauf eines Eigenheimes für die Befreiung von der Immobilienertragsteuer keine Rolle spielen würde.

Demgegenüber hat der Verwaltungsgerichtshof diese Rechtsmeinung nicht bestätigt, vielmehr in einem Erkenntnis vom 29.3.2017 (2015/15/0025) entschieden, dass sich bei der Hauptwohnsitzbefreiung die Steuerbefreiung hinsichtlich des Grund und Bodens nur auf jenes Ausmaß beziehe, das üblicherweise als Bauplatz erforderlich ist. Dies sei nach der Verkehrsauffassung zu bestimmen.

Seitens der Kammer der Wirtschaftstreuhänder konnte in Erfahrung gebracht werden, dass die in den Einkommensteuerrichtlinien bisher pauschal als Grundstücksgröße von 1.000m² weiterhin als steuerbefreit angesehen werden könne. Das BMF hält weiterhin an diesen 1.000m² fest, weil davon ausgegangen werden kann, dass eine solche Grundstücksgröße nach der Verkehrsauffassung in der Regel den Vorgaben des VwGHJudikates entsprechen wird.

NACHGEHOLTER VORSTEUERABZUG 20.04.17

Ein zulässiger, aber nicht vorgenommener Vorsteuerabzug kann in den folgenden Jahren nicht nachträglich vorgenommen werden.

Der Vorsteuerabzug kann jedoch im Hinblick auf eine künftige Option zur Steuerpflicht gem § 6 Abs 2 UStG bereits vor der Ausführung eines (grundsätzlich steuerfreien) Umsatzes vorgenommen werden, wenn die Wahrscheinlichkeit einer bevorstehenden steuerpflichtigen Veräußerung größer ist als der Fall einer steuerbefreiten Veräußerung oder das Unterbleiben einer Veräußerung (UStR, Rz 799).

Wurde der Vorsteuerabzug im Hinblick auf die grundsätzliche Steuerfreiheit von Grundstücksumsätzen versagt oder wurde der Nachweis der Optionsabsicht zur Steuerpflicht gar nicht angetreten, ist davon auszugehen, dass bei einem späteren umsatzsteuerpflichtigen Grundstücksverkauf eine bisher vom Vorsteuerabzug ausgeschlossene Vorsteuer vorliegt, die in dem Zeitraum abgezogen werden kann, in dem der Unternehmer diesen Umsatz als steuerpflichtig behandelt (VwGH vom 23.11.2016, Ra 2014/15/0044).

LIEBHABEREI UND VORSTEUERABZUG 20.04.17

Ein Steuerpflichtiger erwarb eine Eigentumswohnung, finanziert über ein gefördertes Darlehen des Landes und ein Bankdarlehen, verzichtete auf die Kleinunternehmerregelung und beanspruchte den Vorsteuerabzug aus dem Wohnungserwerb.

Im Zuge des Vorhalteverfahrens wurden insgesamt vier Prognoserechnungen erstellt, wobei die vierte Rechnung ein kumuliertes zwanzigjähriges Ergebnis mit einem Überschuss von € 89,04 ergab. In den Prognoserechnungen werden vorgesehene Sondertilgungen als künftige Einnahmen angesetzt. Das Finanzamt ermittelte einen voraussichtlichen Gesamtverlust und setzte die Vorsteuern mit € 0,00 fest. Dagegen richtete sich die Beschwerde.

Das BFG entschied mit Erkenntnis vom 8.2.2017 RV/1100417/2015, dass die angeführten Sonderrückzahlungen nicht berücksichtigt werden können, da diesbezüglich keine verbindlichen Vereinbarungen vorlagen. Auch bei einer Anerkennung dieser Sonderzahlungen würden keine Einnahmen, sondern nur Verringerungen von Zinsbelastungen gegeben sein. Eine dauerhaft verlustträchtige Vermietung einer Eigentumswohnung, auch wenn es sich um eine unternehmerische Tätigkeit handelt, unterliegt als steuerfreie Grundstücksvermietung nicht der Umsatzsteuer und vermittelt kein Recht auf Vorsteuerabzug.

Der VwGH urteilte bereits in seinem Erkenntnis vom 23.11.2016, 2014/15/0048, dass die verlustträchtige Vermietung von objektiv privat nutzbarem Wohnraum umsatzsteuerlich als Liebhaberei im Sinne des § 1 Abs 2 LVO zu sehen ist, dass daher diese Vermietungsumsätze nach richtlinienkonformer Interpretation steuerbefreit mit Vorsteuerausschlusssind.

KLEINUNTERNEHMER UND VERMIETUNG 20.04.17

In unserer Unternehmer-Info vom Jänner 2017 haben wir ausführlich über die neue Bemessungsgrundlage für die Kleinunternehmerregelung in Hinblick auf die Umsatzgrenze informiert (siehe auch auf unserer Homepage unter „Service“).

Da ab dem 1.1.2017 eine Fülle von unecht steuerbefreiten Umsätzen nunmehr nicht in die Umsatzgrenze für die Kleinunternehmerregelung miteinbezogen werden müssen, ist der Anwendungsbereich ein wesentlich größerer geworden.

 

Beispiel:
Vermietung einer Eigentumswohnung durch einen Arzt, der aus seiner freiberuflichen Tätigkeit über mehr als € 30.000,-- Einnahmen verzeichnet. Die zu Wohnzwecken vermietete Eigentumswohnung führt zu einer Umsatzsteuerpflicht von 10%, die er bis 2016 an das Finanzamt abzuführen hatte. Ab 2017 sind die unecht steuerbefreiten Arzthonorare nicht mehr in die Kleinunternehmergrenze einzubeziehen. Es bestünde demnach die Möglichkeit, die Mieterlöse ohne Umsatzsteuer vorzuschreiben, so keine Rechnung mit Umsatzsteuer ausgestellt wird. Dies würde jedoch dazu führen, dass allenfalls Vorsteuerberichtigungen für Investitionen, Anschaffung, etc anfallen vor allem aber auch eine Vorsteuerkürzung von den laufenden Aufwendungen jedenfalls gegeben wäre. Sollte der Arzt von der Kleinunternehmerregelung, in die er automatisch hineinfällt, nicht Gebrauch machen wollen, müsste ein Regelbesteuerungsantrag gem § 6 Abs 3 UStG an das Finanzamt eingereicht werden, spätestens bis zur Rechtskraft des Bescheides. Die Erklärung bindet den Unternehmer jedoch mindestens für 5 Jahre.


Welche Umsätze zählen ab 1.1.2017 nicht mehr zu der € 30.000,-- - Netto-Umsatzgrenze?

- Umsätze der Blinden,
- von Privatschulen,
- von Privatlehrern,
- von Bausparkassen- und Versicherungsvertretern gemeinnützigen Sportvereinen,
von Pflege- und Tageseltern,
- der Krankenanstalten,
- aus der Tätigkeit im Rahmen von Heilbehandlungen (zB als Arzt, Zahnarzt,
Psychotherapeut, Hebamme, Heilmasseur)
- von Zahntechnikern
- Gewährung und Vermittlung von Krediten,
- Grundstückslieferungen (soweit nicht zur USt optiert wird),
- Geschäftsraumvermietung, wenn mit 0%, ohne Option auf den Normalsteuersatz,
vermietet wird.

STATISTIK AUSTRIA - ANWENDUNGSHILFE 20.04.17

Die Immobilien-Durchschnittspreise werden auf der Homepage der Statistik Austria (https://www.statistik.at) veröffentlicht.

Die Immobilien-Durchschnittspreise stellen den durchschnittlichen Wert von Immobilien in Österreich dar. Die Durchschnittspreise werden auf Basis der tatsächlich durchgeführten Immobilienkäufe ermittelt. Für Häuser und Wohnungen sind die Durchschnittspreise auf Bezirksebene verfügbar (9 Größenkategorien in Tabellenform). Für Grundstücke liegen Gemeindedurchschnittspreise vor. Mit den ImmobiIien-Durchschnittspreisen können nur Immobilien bewertet werden, die vorwiegend als Wohnraum dienen. Es kann sein, dass für Regionen oder Kategorien auf Grund geringer Käufe keine Durchschnittspreise vorhanden sind.

Nach § 3 Abs 2 der Grundstückwertverordnung kann der Grundstückswert für die Berechnung der Grunderwerbsteuer bei unentgeltlichen Erwerben (zB Erbschaft, Schenkung) auf Basis der veröffentlichten Immobilien Durchschnittspreise ermittelt werden. Diese Durchschnittspreise können für die Berechnung der Grunderwerbsteuer ab 1. Jänner 2017 herangezogen werden. Es sind die im Zeitpunkt des Entstehens der Grunderwerbsteuerschuld veröffentlichten Immobilien-Durchschnittspreise maßgeblich. Die Durchschnittspreise dürfen nur verwendet werden, wenn das Grundstück mit den zugrunde liegenden Kategorien der Tabellen der Immobilien-Durchschnittspreise übereinstimmt. Der Grundstückswert beträgt 71,25% des ermittelten Wertes.

Anwendung und Beispiele
• Häuser
Die Ermittlung des Durchschnittspreises für Häuser erfolgt in 2 Stufen. Zuerst erfolgt die Grundstücksgrößenzuordnung in eine Kategorie und anschließend die Einstufung in die Preistabelle auf Basis der Wohnfläche. Abhängig von der Grundstücksfläche gibt es 3 Grundstücksgrößenkategorien (A = Klein, B = Mittel, C = Groß). In der Preistabelle gibt es ebenso 3 Kategorien (< 90 m² , 90 m² -146m²) und es findet sich hier der durchschnittliche Preis in Euro pro m2 Wohnfläche. Der Preis multipliziert mit der Wohnfläche ergibt den durchschnittlichen Wert des Hauses. Das Grundstück ist pauschal in der Grundstückskategorie enthalten und muss nicht gesondert berücksichtigt werden. Die Tabelle mit der Grundstücksgrößenzuordnung sowie die Preistabelle ist auf der Homepage der Statistik Austria verfügbar.

• Eigentumswohnungen
Für die Ermittlung des Durchschnittspreises für Eigentumswohnungen gibt es zwei Tabellen -1 Tabelle für Wohnungen ohne Außenflächen, 1 Tabelle für Wohnungen mit Außenflächen. Als Außenfläche gelten Balkone, Terrassen oder Gärten. Garagen gelten nicht als Wohnfläche. Lagerräume und Werkstätten zählen als Wohnraum, wenn diese ersatzweise als Wohnraum dienen können. Loggien, die nur noch 1 Seite hin offen sind und ansonsten von Wänden umgeben sind, zählen ebenso zum Wohnraum. In der Preistabelle gibt es 3 Kategorien an Hand der Wohnungsgröße (< 60m2 , 60m2 – 85m2 und > 85m2 ) und es findet sich hier der durchschnittliche Preis in Euro pro m2 Wohnfläche. Grundstücksanteile sind in den angegebenen Durchschnittspreisen enthalten und müssen nicht gesondert ermittelt werden. Die Tabellen sind auf der Homepage der Statistik Austria verfügbar.

• Grundstücke
Für Grundstücke gibt es neun Tabellen, eine für jedes Bundesland. Die Einstufung der Grundstücke erfolgt an Hand einer regionalen Gliederung (Bezirk oder Gemeinde). Gemeinden, die nicht in der Liste enthalten sind (da es zu wenige Immobilienkäufe gab), sind im Punkt „Andere Gemeinden“ zusammengefasst. Die erste Zeile in der Tabelle stellt für jeden Bezirk den Bezirksdurchschnitt dar. In Bezirken mit mehr als einer Gemeinde ist der Bezirksdurchschnitt nur Informationswert und kann nicht zur Berechnung der Grunderwerbsteuer herangezogen werden (ausgenommen es sind keine anderen Werte verfügbar - zB in den Landeshauptstädten). In den darauf folgenden Zeilen sind die Grundstückdurchschnittspreise der Gemeinden des Bezirks zu finden. Die Tabellen sind auf der Homepage der Statistik Austria verfügbar (siehe www.statistik-austria.at).

BEHERBERGUNG IN FERIENWOHNUNGEN 20.04.17

Die Vermietung von Grundstücken für Wohnzwecke (ohne Betreuung) unterliegt dem ermäßigten Steuersatz von 10% (§ 10 Abs 2 Z 3a UStG).

Die Beherbergung in eingerichteten Wohn- und Schlafräumen samt Nebenleistungen, wie Beleuchtung, Beheizung, Bedienung u.ä. unterliegt seit 1.5.2016 dem ermäßigten Steuersatz von 13%.

Der Wartungserlass 2016 zu den USt-Richtlinien führt in der Rz 1368 dazu aus, dass neben der gewerblichen Beherbergung - wenn die Voraussetzung für eine Beherbergung erfüllt sind - auch die Privatzimmervermietung und die Überlassung von Ferienwohnungen und Ferienappartements unter den ermäßigten Steuersatz von 13% fallen.

Die Beherbergung in eingerichteten Wohn- und Schlafräumen erfordert über die bloße Raumüberlassung hinaus auch eine bestimmte Betreuung der Räumlichkeiten (zB Reinigung, Heizung, Kühlung) oder der Gäste (zB Bettwäsche, Handtücher). Diese zusätzlichen Dienstleistungen müssen es dem Gast ermöglichen, ohne umfangreiche eigene Vorkehrungen vorübergehend Aufenthalt zu nehmen (UStR, Rz 1368).

NUTZUNGSDAUER EINES BÜROGEBÄUDES 14.11.16

Für Gebäude im außerbetrieblichen Bereich, also im Bereich Vermietung und Verpachtung beträgt die Nutzungsdauer gem § 16 Abs 1 Z 8 lit e EStG unverändert 66,7 Jahre. Es ist daher unabhängig von den neuen Abschreibungssätzen im betrieblichen Bereich weiterhin nur eine AfA von 1,5% pa zulässig. Der VwGH hat allerdings in seinem Erkenntnis vom 16.12.2015 2012/15/0230 entschieden, dass für ein Bauwerk (ein Bürogebäude), bestehend aus einem Stahlskeletttragewerk mit eingeschobenen Modulcontainern eine Nutzungsdauer von 40 Jahren angemessen ist.

ENTSCHEIDUNG DES OGH 02.11.16

Gewährleistung für gefährliche Elektrik beim Kauf einer Altbauwohnung?

Wer eine fast 70 Jahre alte, unsanierte Eigentumswohnung in einem teilsanierten Haus kauft, deren Zustand ihm als Mitbewohner bzw. Besucher der Mieter bekannt ist, kann ohne ausdrückliche Zusage des Verkäufers nicht davon ausgehen, dass die Elektroinstallationen der Wohnung dem aktuellen Stand der Technik entsprechen. Es begründet daher keinen Mangel, für den der Verkäufer im Rahmen der Gewährleistung einstehen müsste, wenn die elektrische Anlage aufgrund der fehlenden Erdung und des fehlenden Fehlerstrom-Schutzschalters eine Gesundheitsgefahr darstellt.

Den Verkäufer einer fast 70 Jahre alten Eigentumswohnung trifft keine vorvertragliche Aufklärungspflicht über den gesundheitsgefährdenden Zustand der Elektroinstallationen, wenn er die Wohnung ausdrücklich als unsaniert verkauft und dem Käufer der Zustand als Mitbewohner bzw. Besucher der Mieter ohnehin bekannt sein müsste.

OGH 28. 9. 2016, 7 Ob 156/16s

Sachverhalt

Der Kläger kaufte von der Beklagten jene Eigentumswohnung, die seine Eltern seit 1961 als Mieter bewohnen und bis 1978 auch sein eigener Wohnsitz war. Grundsätzlich kannte er den aktuellen Zustand der Wohnung von Besuchen bei seinen Eltern. Im Kaufvertrag wird dieser Zustand als „unsaniert“ bezeichnet.
Das Wohnhaus wurde zwischen 1942 und 1945 errichtet. Nach einem ziviltechnischen Gutachten, das in den Kaufvertrag als Leistungsbeschreibung einbezogen wurde, wurde das Haus im Jahr 2005 „teilsaniert (Fassade, Fenster, Decke, Dachboden, Kellerdecke)“. Im Gutachten ist festgehalten, dass die elektrotechnischen Anlagen nicht überprüft wurden. Zu deren Zustand haben die Parteien auch keine andere ausdrückliche Beschaffenheitsvereinbarung getroffen.

Die Elektroinstallationen der Wohnung befinden sich nicht mehr auf dem Stand der Technik, weil dem Alter der Wohnung entsprechend ein ausreichender Personenschutz fehlt (Erdung, Fehlerstrom-Schutzschalter). Im vorliegenden Verfahren begehrte der Kläger, die Beklagte zur Verbesserung zu verpflichten. Der gesundheitsgefährdende Zustand der elektrischen Anlage stelle auch bei einer Altbauwohnung einen Mangel dar.

Entscheidung

Abweichend vom BerufungsG, das die Mangelhaftigkeit bejaht hatte, wies der OGH die Klage ab. Der gefährliche, aber altersgemäße Zustand der Elektroinstallationen begründe bei einer Eigentumswohnung, die ausdrücklich als unsaniert verkauft wird, keinen Mangel.

BAUHERRENMODELLE 06.07.16

Auch die Veranlagung von Vermögen im sogenannten Bauherrenmodell hat aus
steuerlicher Sicht ab 2016 ein wenig an Attraktivität verloren.

Dessen ungeachtet sind diese, von seriösen und erfahrenen Betreibern
aufgelegten Beteiligungsmodelle im Privatvermögen eine Möglichkeit, langfristig
in Immobilien anzulegen
, ohne sich laufend um diese kümmern zu müssen.
Ohne Mitwirkung und Risikotragung ist die steuerliche Anerkennung als Bauherr
jedoch auch nicht gegeben (sh Fußnote 1 der Beilage). Auch können unter
Voraussetzung der Anerkennung einer Einkunftsquelle im Regelfall
Anfangsverluste lukriert und mit anderen positiven Einkünften gegenverrechnet
werden (Voraussetzung: Haftungserweiterung, positive Prognoserechnung, etc).

Die steuerlich nachteiligen Korrekturen der Steuerreform 2015/2016 bei der
Einkunftsart Vermietung und Verpachtung sind auch bei bereits in den Vorjahren
veranlagten Immobilien zu verspüren. So führt die Grundanteilserhöhung
einerseits, aber auch die verlängerte Verteilung der
Instandsetzungsaufwendungen dazu, dass zugewiesene Verluste schrumpfen
oder früher Überschüsse erzielt und versteuert werden müssen. Nach
Rechtsmeinung des BMF führt die Gesetzesänderung bei Aberkennung der
Einkunftsquelleneigenschaft in der Vergangenheit jedoch nicht dazu, dass durch
die nunmehrige allenfalls positive Prognose eine Einkunftsquelleneigenschaft
nachträglich unterstellt werden könnte.

GRUNDANTEILVERORDNUNG 2016 18.05.16

Trotz gravierender Einwände wurde am 3. Mai 2016 die Grundanteilverordnung 2016 mit all den kritisierten Definitionen und Einstufungen veröffentlicht.

  • In welchen Fällen ist die Verordnung anzuwenden?
    Diese gilt für vermietete Liegenschaften im Privatvermögen gemäß § 16 Abs 1 Z 8d EStG, für die Ermittlung des Grundanteiles. Die Anschaffungskosten von Liegenschaften im Betriebsvermögen sind weiterhin anhand der tatsächlich gegebenen Verhältnisse aufzuteilen. Demnach ist die pauschalierte Berechnung gem dieser VO für Liegenschaften im Betriebsvermögen nicht anzuwenden. Keine Anwendung findet die neue gesetzliche Bestimmung auch im Falle des Erwerbers eines unbebauten Grundstückes auf dem in der Folge ein Gebäude errichtet wird.
     
  • In welchem Verhältnis ist Grund und Boden in Relation zum Gebäude im Privatvermögen aufzuteilen?
    Im Einkommensteuergesetz ist ohne Nachweis eines anderen Aufteilungsverhältnisses von den Anschaffungskosten eines bebauten Grundstückes 40% des Anteiles für Grund und Boden auszuscheiden, ausgenommen, wenn die tatsächlichen Verhältnisse offenkundig erheblich davon abweichen. In der nunmehr vorliegenden Verordnung wird ein Mindest-Abweichungsverhältnis von 50% angeführt. Wenn daher der tatsächliche Grundwert mehr als 50% über dem pauschal ermittelten Wert liegt, ist dieser anzusetzen. Der pauschalierte 40%-Grundanteil laut Gesetz in diesem Fall nicht anzuwenden, vielmehr kann dieser auch höher sein!

    Beispiel: Zinshaus mit 15 Büros und Geschäften in der Wiener Innenstadt in bester Lage:Gemäß Verordnung wäre 30% für den Grundanteil pauschal anzusetzen. Da gemäß Gutachten (wird wohl erforderlich sein) der Grundanteil zB mit 48% des Verkehrswertes errechnet wird, ist ein Überschreiten von mehr als 50% in Relation zu 30% Grundanteil festzustellen. Es ist in diesem Fall der gesetzliche Mindestanteil des Grundstückes iHv 40% (nach freundlicher Ansicht des BMF nicht 48% lt Gutachten) von den Anschaffungskosten anzusetzen.
  • In welchen Fällen kann 30% pauschaliert als Grundanteil angesetzt werden?
    Wenn das Gebäude mehr als 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten aufweist, und die Liegenschaft in einer Gemeinde liegt, in der der m²-Preis mehr als € 400,-- für Grund und Boden und für unbebaute Grundstücke (baureifes Land) beträgt bzw. in Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern. Bei großen Büro- und Geschäftsgebäuden kann von einer eigenen Geschäftseinheit pro angefangener 400m²-Nutzfläche ausgegangen werden.

    Beispiel: Bürogebäude mit 2.100m² Nutzfläche: Unterstellt werden 6 Geschäftseinheiten, demnach ist bei teuren Grundstücken oder in Großstädten 40% Grundanteil auszuscheiden, da unter 10 Einheiten.

  • In welchen Fällen kann 20% Grundanteil angesetzt bzw. beibehalten werden?
    Wenn die Liegenschaft außerhalb einer Großstadt von mindestens 100.000 Einwohnern liegt oder der m2-Preis für Bauland unter € 400,-- beträgt.

    Beispiel: Vermietetes Einfamilienhaus im Waldviertel.
     
  • Ab wann gilt die Verordnung?
    Ab 1.1.2016 und erstmals ab der Veranlagung 2016. Anzuwenden ist gem § 124 b Z 284 EStG die Regelung auch für vor dem 1.1.2016 angeschaffte bebaute Liegenschaften, wenn vor 2016 die Anschaffungskosten anhand eines anderen Aufteilungsverhältnisses (idR 80/20) erfolgt ist und kein Nachweis (Gutachten) desselben erbracht wurde. In diesen Fällen ist eine „Abstockung“ (im neuen gesetzlichen oder durch die VO vorgesehenen Verhältnis) der fortgeschriebenen Anschaffungskosten des Gebäudes durchzuführen und dem Grundanteil hinzuzuzählen. Demnach auch im Falle einer unbeanstandeten Prüfung durch das Finanzamt, wenn nicht nachgewiesenermaßen das Grundanteilverhältnis Gegenstand der Prüfung war!?

    Beispiel: Gemäß Rz 6447 EStR wurde der Gebäudeanteil an den Anschaffungskosten der Liegenschaft mit 80% ausgewiesen. Demnach ist, wenn die Pauschalierungsberechnung der VO kein besseres Aufteilungsverhältnis erlaubt, 1/4 der fortgeschriebenen Anschaffungskosten (60% Gebäudeanteil sind 3/4 von 80%) zu kürzen und dieser Betrag dem Grund und Boden hinzuzurechnen. Der AfA-Ansatz der Vorjahre (bis incl 2015) bleibt unverändert bestehen.
  •  Auf welche Verhältnisse bezieht sich die Verordnung?
    Auf die Verhältnisse zum 1.1.2016. Das bedeutet, dass später eintretende Änderungen der Verhältnisse von vermieteten Grundstücken am 1.1.2016 zu keiner Notwendigkeit einer neuen Aufteilungsrelation Anlass geben würde. So zumindest unsere Lesart. Ob dies von der Finanzverwaltung ebenso gesehen wird, bleibt abzuwarten.

    Beispiele (nach derzeitiger Interpretation der Rechtsansicht der Finanzverwaltung, wobei sich diese auch noch ändern kann):
    * Zinshaus in Graz, errichtet 1910, mit 15 Wohneinheiten, angeschafft vom jetzigen Vermieter im Jahre 2010, danach Kleinwohnungen zusammengelegt, zum 1.1.2016 neun Wohn- oder Geschäftseinheiten: 40% Grundanteil ist auszuscheiden, da weniger als 11 Einheiten und in einer Gemeinde liegend mit mehr als 100.000 Einwohnern (sh Beilage).


    * Zinshaus in Wien mit 20 Wohn- oder Geschäftseinheiten zum 1.1.2016:
    30% Grundanteil kann pauschal ausgeschieden werden. Dies nur dann nicht, wenn der schlechte Bauzustand des Hauses einerseits und einer ausgezeichneten Grundstückslage andererseits (Döblinger-Cottage) dazu führt, dass der Anteil des Grund und Bodens offenkundig erheblich von dieser Relation abweichen (mehr als 50%). Diskussionsstoff mit der Finanzverwaltung ist vorprogrammiert!
  • Kann ein anderes Aufteilungsverhältnis auf der Basis eines Sachverständigengutachtens beantragt werden?
    Ja, sehr wohl kann dies mittels eines Gutachtens eines Sachverständigen versucht werden, wobei jedoch die Behörde in freier Beweiswürdigung dieses Gutachten beurteilen kann.
     
  • Wo kann ich die Einwohnerzahl ablesen?
    Für die Bestimmung der Anzahl der Einwohner ist gemäß § 2 Abs 3 der GrundanteilVO 2016 (sh beiliegende Übersicht) das jeweils letzte Ergebnis einer Volkszählung heranzuziehen, das vor dem Beginn des Kalenderjahres veröffentlich worden ist, in dem eine erstmalige Absetzung für Abnutzung angesetzt wird.
     
  • Wie wird der m2-Preis des „als Bauland gewidmetes und voll aufgeschlossenes unbebautes Grundstück (baureifes Land)“ ermittelt, um zu beurteilen, ob dieser weniger oder mehr als € 400,-- beträgt?
    Für die Berechnung des Wertes eines Grundstückes für Mehrfamilienhäuser oder gewerbliche Objekte wird in den städtischen Gebieten üblicherweise das sogenannte Residualverfahren zur Anwendung gebracht. Der Bodenwert ergibt sich in diesem Fall aus dem tragbaren Grundkostenanteil pro m2 erzielbarer Nutzfläche des Gebäudes. Für Ein- oder Zweifamilienhäuser wird dies über den Immobilienpreisspiegels des Fachverbandes der Immobilientreuhänder möglich sein. Diskussionsthema ohne Ende!
Unentgeltliche Übertragung einer Eigentumswohnung/eines Einfamilienhauses 09.09.15

Neben der Anhebung des Sondersteuersatzes der Immobilienertragsteuer auf 30% im Zuge einer entgeltlichen Übertragung, ist mit der Steuerreform 2015/2016 eine gravierende Belastung bei Schenkung oder Erbschaft von Eigentumswohnungen oder Einfamilienhaus, durch den Wegfall der Einheitswertbemessung für die Grunderwerbsteuer zu vermerken. Bislang durfte innerhalb des Familienverbandes der 3-fache Einheitswert oder maximal 30% des Gemeinen Wertes als Basis für die Grunderwerbsteuer von 2% herangezogen werden. Der Familienverband ist derzeit definiert mit nachstehenden Personen:
Ehegatten, eingetragenen Partnern, Lebensgefährten – sofern diese einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben oder hatten, Elternteil, Kind, Enkelkind, Stief,- Wahl- oder Schwiegerkind des Übergebers.

Positiv hervorzuheben ist, dass der Familienverband ab 2016 nunmehr der Definition im Gerichtsgebührengesetz angeglichen worden ist, sodass Geschwister, Nichten oder Neffen ab 1.1.2016 auch zum Familienverband zählen.

Negativ ist jedoch zu vermerken, dass die Begünstigung für den Familienverband nur mehr darin besteht, dass ein GrESt-Sondersteuersatz zur Anwendung kommt, die Bemessungsgrundlage jedoch von einem derzeit noch nicht endgültig feststehenden „Grundstückswert“ zu bemessen ist. Auf der Basis einer Grundstückswertverordnung, die derzeit erst im Entwurf vorliegt, soll ein eigenständiger Wert im Sinne des Grunderwerbsteuergesetzes normiert werden, der aus Bodenwert und Gebäudewert zu berechnen ist. Auch ein Ableiten aus dem Immobilienpreisspiegel der WKO oder auch ein Nachweis über einen geringeren Grundstückswert mittels eines Sachverständigengutachtens, wird möglich sein. Faktum ist jedoch, dass sich dieser Grundstückswert am Verkehrswert orientiert, demnach der derzeit in der Regel wesentlich geringere 3-fache Einheitswert ab 1.1.2016 nicht mehr zur Anwendung zu bringen ist. Der Einheitswert hat nur mehr bei land- und forstwirtschaftlichen unentgeltlichen Übertragungsfällen Bedeutung.

Die Bevorzugung des Familienverbandes für eine unentgeltliche Übertragung ab 1.1.2016 liegt, wie bereits oben dargestellt, in der Begünstigung, dass bis € 250.000,-- 0,5% Grunderwerbsteuer zu entrichten ist, von den darüberhinausgehenden € 150.000,-- 2%. Ab € 400.000,-- Grundstückswert ist der Normalsteuersatz der Grunderwerbsteuer von 3,5% zur Anwendung zu bringen. Nachstehendes Beispiel soll dies verdeutlichen:

 

Angabe/Lösung Schenkung ab 1.1.2016
Schenkung einer Eigentumswohnung an die Tochter/den Sohn
Grundstückswert € 500.000,--    
Belastung Hypothek € 175.000,-- (35%)  
Einheitswert €   11.000,--    
Berechnung GrESt      
Unentgeltlicher Teil:      
0,5% von € 250.000,--     € 1.250,--
2% von € 150.000,--     € 3.000,--
3,5% von € 100.000,--     € 3.500,--
Summe GrESt
    € 7.750,--

 

Tipp: Im Familienverband ist die Belastung im Jahre 2015 nicht zu berücksichtigen, daher würde nur 2% GrESt vom 3-fachen Einheitswert als Bemessungsgrundlage anfallen; demnach € 660,--!

Außerhalb des Familienverbandes ist zwischen 30% und 70% an Belastung von Teilentgeltlichkeit zu sprechen, über 70% wird Entgeltlichkeit unterstellt, unter 30% Unentgeltlichkeit. Wird an Personen übertragen, die nicht dem Familienverband angehören, würde das Beispiel wie folgt zu rechnen sein:

 

Angabe/Lösung Schenkung ab 1.1.2016 - "Teilentgeltlichkeit"  
Schenkung einer Eigentumswohnung an die Tochter einer Freundin  
Grundstückswert € 500.000,--    
Belastung Hypothek € 175.000,-- (35%)  
Einheitswert €   11.000,--    
Berechnung GrESt      
Unentgeltlicher Teil:      
0,5% von € 250.000,--     € 1.250,--
2% von € 75.000,--      € 1.500,--
Entgeltlicher Teil      
3,5% von € 175.000,--     € 6.125,--
Summe GrESt     € 8.875,--

 

Der Erwerb eines Wohnungseigentumsanteiles oder einer Eigentumswohnung durch den Ehegatten/eingetragenen Partner ist derzeit dann grunderwerbsteuerrechtlich befreit, wenn die Wohnnutzfläche maximal 150m² beträgt. Wenn die Wohnung mehr als 150m² Nutzfläche aufweist, ist derzeit volle GrESt-Pflicht auch dann gegeben, wenn eine gleichteilige Anschaffung erfolgt. Ab 1.1.2016 sind 150m² jedenfalls befreit, der 150m² übersteigende Anteil ist GrESt-pflichtig. Auch der Erwerb einer Wohnstätte durch Erbfall, wenn das Grundstück dem Erwerber im Zeitpunkt des Todes als Hauptwohnsitz gedient hat, ist grunderwerbsteuerrechtlich befreit. Dies bezieht sich auch auf Wohnungseigentum gemäß § 14 Abs 1 WEG.

Die ab 1.1.2016 als Freibetrag vorgesehene Nutzflächengrenze von 150m2 ist für jede Wohnstätte „zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses der Ehegatten oder eingetragenen Partnern“ vorgesehen, demnach auch für Einfamilienhäuser.

Quelle: Stingl – Top Audit, Walter Stingl

Wohnrechtsnovelle: Zwingende Erhaltungspflicht des Vermieters für Heizthermen 08.04.15

Die Wohnrechtsnovelle 2015 (BGBl I Nr. 100/2014) sieht seit 1.1.2015 die zwingende Erhaltungspflicht des Vermieters für mitvermietete Heizthermen, Warmwasserboiler oder sonstige mitvermietete Wärmebereitungsgeräte vor. Dies gilt im Vollanwendungsbereich des MRG sowohl für Wohnungs- als auch Geschäftsraummieten. Darüber hinaus gilt die Erhaltungspflicht des Vermieters zwingend auch im Teilanwendungsbereich des MRG, dort allerdings eingeschränkt auf Wohnungsmietverträge.


Hinsichtlich der Erhaltung ist zu differenzieren, wer die Therme oder den Boiler eingebaut hat ("mitvermietet"). Grundsätzlich sind solche Geräte umfasst, die schon bei Beginn des Mietverhältnisses zur Ausstattung des Mietobjekts gehörten und zum Leistungsspektrum des Vermieters zählen. Es bestehen allerdings Ausnahmen. Insbesondere wenn der Mieter die Therme nachträglich einbaut und der Vermieter zustimmt oder (im Vollanwendungsbereich des MRG) die Zustimmung mangels Ablehnung gemäß § 9 Abs 1 Satz 2 MRG als erteilt gilt, kann der Vermieter erhaltungspflichtig werden.


Die Pflicht des Vermieters wird schlagend, wenn das Gerät defekt oder unbrauchbar wird und deshalb entweder repariert oder ersetzt werden muss. Dabei greift der "dynamische Erhaltungsbegriff". Im Rahmen einer Neuherstellung muss der Vermieter den aktuell geltenden Standard verwirklichen ("ortsüblicher Standard").


Unklar ist der Begriff der "sonstigen Wärmebereitungsgeräte", für die der Vermieter ebenfalls erhaltungspflichtig ist. Offenbar sind Geräte gemeint, die der Erwärmung der Wohnung oder des Warmwassers an sich dienen. Von der Erhaltungspflicht des Vermieters werden beispielsweise folgende Geräte umfasst sein: Durchlauferhitzer, Warmwasserspeicher, Elektroöfen, elektrische Heizkörper (sofern vom Vermieter zur Verfügung gestellt), Infrarotpaneele, Kachel- oder Kaminöfen, ölbefeuerte Öfen, Solaranlagen oder Bestandteile einer Fernheizung (z.B. Wärmetauscher). Wohl nicht unter den Begriff zu subsumieren sind etwa Wasserkocher, Geschirrspüler, Sauna oder Infrarotkabine.

Von der Erhaltungspflicht des Vermieters umfasst sind alle (dem Mietobjekt zuzurechnenden) Teile einer Heizungs- oder Warrnwasserversorgungsanlage, beispielsweise muss er auch einen defekten Heizkörper reparieren. Das Gerät muss sich aber nicht zwingend im Inneren des Mietgegenstands befinden. Es genügt, wenn es der Wärme- oder Warmwasserversorgung des Mietobjekts dient.


Die Wartungspflicht trifft weiterhin den Mieter. Beispielsweise ist bei Heizthermen wiederkehrend in der Regel zumindest alle ein oder zwei Jahre eine Wartung durchzuführen. Die Vereinbarung einer allgerneinen Pflicht des Mieters zur "jährlichen Wartung" im Mietvertrag wurde in einer Klauselentscheidung des OGH als unwirksam beurteilt (6 Ob 81/09v). Zulässig sollte hingegen die Vereinbarung der Wartungsverpflichtung gemäß den vorn Hersteller angegebenen Intervallen sein. Auch ohne explizite Vereinbarung trifft die Wartungsverpflichtung aber schon ex lege den Mieter.


Entfällt die Erhaltungspflicht des Vermieters, wenn der Mieter die regelmäßige Wartung nicht nachweisen kann? Grundsätzlich kann der Mieter schadenersatzpflichtig werden, wenn die Therme wegen mangelnder Wartung defekt wird. Allerdings wird in der Praxis der Nachweis der Anspruchsvoraussetzungen schwierig sein. Dem Vermieter sei daher angeraten, die Wartungsverpflichtung des Mieters wenn möglich aktiv zu kontrollieren, beispielsweise bei Hausbegehungen die Wartungsbelege zu verlangen.


Fraglich ist die praktische Handhabung, wenn sich im Zuge der Wartung ein Reparaturbedarf herausstellt. Beauftragt der Mieter die Reparatur eigenmächtig, dann kann er sich unter Umständen dem berechtigten Vorwurf aussetzen, dass der Vermieter die Reparatur billiger hätte durchführen können. Hier hat der Mieter nur Ersatz in Höhe des Aufwands, den sich der Vermieter erspart hat.


Die Neuregelungen sind am 1. 1. 2015 in Kraft getreten und ab dem Inkrafttreten auch auf Mietverträge anzuwenden, die vor dem 1.1 .2015 geschlossen wurden. Mieter, die vor dem 1.1.2015 selbst die Geräte getauscht haben, weil im Mietvertrag die Insta ndhaltungspflicht wirksam auf sie Überbunden wurde, steht da her kein Aufwandersatzanspruch zu (so ausdrücklich die parlamentarischen Materialien; 386 BlgNR 25. GP).

Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ab JUNI 2014 27.03.14

Der Verfassungsgerichtshof hat, wie in unseren Infos aus dem Jahre 2012 und 2013 berichtet, das Abstellen auf den alten Einheitswert bei Bemessung der Grunderwerbsteuer bei unentgeltlicher Übertragung von Liegenschaften als verfassungswidrig erachtet. Er hat jedoch sachlich Ausnahme als zulässig erachtet. Die Gesetzesreparaturfrist läuft mit 31. Mai 2014 ab.

Nunmehr gibt es einen Entwurf in Form eines Budgetbegleitgesetzes 2014, der zur Begutachtung versandt worden ist. Das Ergebnis der Begutachtung sowie der Gesetzeswerdungsprozess im Parlament im April 2014 sind abzuwarten.

Bei der Neuregelung der Grunderwerbsteuer ist erfreulicherweise den Vorschlägen der Kammer der Wirtschaftstreuhänder gefolgt und an die (bereits bewährten) Regelungen der Grundbuchseintragungsgebühr angeknüpft worden. Demnach soll bei Übertragung von Grundstücken innerhalb der Familie (Erbschaft, Schenkung und auch Verkauf) der dreifache Einheitswert als Bemessungsgrundlage für die GrESt herangezogen werden, ebenso bei Anteilsvereinigungen und bei Übergang aller Anteile. Bei Grundstücks-übertragungen in der Landwirtschaft ist der einfache Einheitswert Bemessungsgrundlage.

Der bisher geltende Steuerfreibetrag des GrEStG iHv EUR 365.000 bei altersbedingter Betriebsübergabe soll bestehen bleiben.

Der Gesetzesentwurf trägt einerseits zur Verwaltungsvereinfachung durch die einheitliche Bemessungsgrundlage bei Grundbucheintragungsgebühr und Grunderwerbsteuer bei und andererseits zur Ersparnis unnötiger Kosten, weil die Erstellung eines Verkehrswert-gutachtens für Grundstücksübertragungen im
Familienverband nicht erforderlich sein wird.

Tipp:

Sollte das Gesetz in der vorgeschlagenen Form Realität werden, ist es insbesondere bei gemischten Schenkungen oder bei Übertragungen von Grundstücken mit Vorbehaltsfruchtgenuss allenfalls sinnvoller, die Übertragung erst ab Juni 2014 vorzunehmen. Dies deshalb, da, ident mit der Regelung im Gerichtsgebührengesetz, Belastungen nicht zu berücksichtigen sind; das heißt, Bemessungsgrundlage ist im Regelfall der 3-fache- Einheitswert bei Übertragung im Familienverband.

Im Zweifel kontaktieren Sie Ihren Steuerberater!

  
Artikel vom 27.03.2014 16:39 | W. STINGL

Geförderte Sanierung und Verkauf 15.01.14

Wie bereits in einigen Infos dargestellt, wurde die Berechnung der privaten Grundstücksveräußerung seit 1.4.2012 auf neue Beine gestellt, was zu einer Fülle von neuen Gesetzesbestimmungen geführt hat und dementsprechend auch zu einer Fülle von neuen Rechtsansichten der Finanzverwaltung. Daraus eine Klarstellung, welche im Zuge eines Gespräches im BMF erzielt werden konnte.

Bei Berechnung des Spekulationsgewinnes dürfen dem Veräußerungserlös nicht nur die Anschaffungskosten, vielmehr auch die Herstellungsaufwendungen und Instandsetzungsaufwendungen gegenübergestellt werden, soweit diese nicht bei der Ermittlung von Einkünften bereits berücksichtigt worden sind. So weit öffentliche Förderungsmittel gemäß § 28 Abs 6 EStG in Anspruch genommen worden sind, sind diese jedoch von den Aufwendungen in Abzug zu bringen.

Problemhaft hierbei ist, dass gemäß dem vorhin genannten § 28 Abs 6 EStG, die Subvention nach dem sogenannten „Soll-System“ mit den Aufwendungen gegenzuverrechnen ist. Das bedeutet, dass auch bei einer Förderung in Form von Annuitätenzuschüssen diese im Gesamtbetrag der Förderungszusicherung gegen den Aufwand saldiert werden muss.

Wenn jedoch das geförderte Darlehen und auch die Förderung vom neuen Eigentümer übernommen werden, daher vom alten Eigentümer (Verkäufer) diese Förderung nicht gänzlich in Anspruch genommen werden kann, kann bei Berechnung des Spekulationsgewinnes auch nur der effektiv bezogene Förderungsbetrag Berücksichtigung finden. Diese ganz wesentliche, wenn auch logische, dem Gesetz und den Richtlinien jedoch nicht zu entnehmende Aussage, konnte in dem oben genannten Gespräch im BMF klargestellt werden.

  
Artikel vom 14.01.2014 10:21 | W. STINGL

Einkünfte aus Leistungen und Wohnungseigentum 15.01.14

Die „sonstigen Einkünfte“ sind so zu sagen „der Mistkübel“ der sieben Einkunftsarten. Wenn der Fiskus keine andere Möglichkeit vorfindet, den Steuerpflichtigen zu „rupfen“ werden die sogenannten „sonstigen Einkünfte“ als Notlösung herangezogen. Darunter fallen auch die „Einkünfte aus Leistungen“.

Dazu ein Bespiel aus dem letzten „Salzburger Steuerdialog 2013“ (eine Plattform, auf der finanzamtsintern Fragen diskutiert werden), Wohnungseigentumsobjekte betreffend:

Fall 1:

Ein Wohnungseigentümer möchte zur Steigerung des Wertes seiner Wohnung das gesamte Haus generalsanieren (Lifteinbau, Außenputz, Fensteraustausch). Die Wohnungseigentümer haben eine vom WEG abweichende Kostenaufteilung getroffen, nach der bei einem Wohnungseigentümer nach Ansicht der Finanzverwaltung keine Einkünfte aus Leistungen vorliegen, da nach dem Wohnungseigentumsgesetz eine abweichende Kostenaufteilung vereinbart werden kann, demnach kein aktives Tun noch Duldung oder Überlassung (Verzicht) gegeben sei. Es gibt daher keinen klaren Konnex zwischen Leistung und Gegenleistung.

Fall 2:

Ein Eigentümer will den Dachboden ausbauen. Als Gegenleistung für die Zustimmung zum Ausbau verpflichtet er sich, die Fenster der übrigen Wohnungseigentumsobjekte auszutauschen. Hier ist nach Ansicht der Finanz ein klarer Konnex zwischen Leistung und Gegenleistung erkennbar, da der Austausch der Fenster als Entgelt für die Zustimmung zum Dachbodenausbau zu sehen ist. Sofern keine andere Einkunftsart in Betracht kommt, lägen Einkünfte aus Leistungen im Sinne des § 29 Z 3 EStG vor.

Dass führt nicht nur bei diesen Beispielsfällen zu gravierenden steuerlichen Konsequenzen (bis zu 50% Einkommensteuerbelastung).

  
Artikel vom 14.01.2014 10:21 | W. STINGL

Schenkung und Vererbung von Grundstücken 19.11.13

Wie bereits in unserer Info vom September 2012 und Juni 2013 berichtet, hat der Verfassungsgerichtshof im Vorjahr erkannt (GZ G 77/12-6 vom 27.11.2012), dass die Bemessung der Grunderwerbsteuer auf Basis der veralteten Einheitswerte verfassungswidrig ist. Im Vorfeld der neu geregelten Grundbucheintragungsgebühr hatte der VfGH vergleichbar entschieden. In Abhängigkeit von der Art des inländischen Grundstücks und der Weise, wie es erworben wird, kommen unterschiedliche Bemessungs-grundlagen für die Grunderwerbsteuer zur Anwendung. Entweder ist der Wert der Gegenleistung (zB Kaufpreis) oder aber der regelmäßig deutlich niedrigere dreifache (alte) Einheitswert des Grundstücks - so etwa bei Schenkungen - heranzuziehen. Bei Umgründungsvorgängen kann auch der zweifache Einheitswert die Bemessungs-grundlage darstellen.

Das vereinfachende Abstellen auf den (alten) Einheitswert ist zwar verwaltungs-ökonomisch sinnvoll, jedoch darf es nicht zu unsachlichen Ergebnissen führen. Genau diese liegen aus Sicht des VfGH allerdings vor, da der Gesetzgeber eine Aktualisierung der Einheitswerte über mehrere Jahrzehnte hin unterlassen hat und somit Unstimmigkeiten im Steuersystem zugelassen hat, welche auch nicht mit Gründen der Verwaltungsökonomie gerechtfertigt werden können. Eine Verbindung zwischen Einheitswert und aktuellem Grundstückwert sei nicht mehr herzustellen, weshalb es alleine von der Art des Rechtsgeschäfts abhängig sei, ob eine realitätsferne Bemessungsgrundlage zur Anwendung komme (nämlich in Form des alten dreifachen Einheitswerts bei unentgeltlicher Übertragung) oder nicht. Der VfGH hat eine Gesetzesreparaturfrist bis zum 31. Mai 2014 festgelegt.

Tipp: Wenn eine Schenkung einer Liegenschaft in nächster Zeit beabsichtigt ist, sollte das Vorziehen derselben überlegt werden. Eine detaillierte Beratung mit dem Steuerberater ist jedoch empfehlenswert, da eine Vielzahl von steuerlichen Konsequenzen zu beachten sind. Faktum ist jedoch:
Die unentgeltliche Übertragung von Liegenschaften wird mit Sicherheit teurer werden!

  
Artikel vom 19.11.2013 17:45 | W. STINGL

Anschaffungsnebenkosten von Grundstücken 05.11.13

Mit dem Wartungserlass 2013 zu den ESt-Richtlinien wurde auch festgelegt, wie Anschaffungsnebenkosten von Grundstücken aufgrund der neuen Rechtslage durch das 1. StabG 2012 zu behandeln sind. Im nachfolgenden Beitrag erfolgt eine kurze Darstellung dieser Bestimmungen.

Was gehört zu den Anschaffungsnebenkosten? (EStR 2000, Rz 2626)

Zu den Anschaffungskosten gehören neben den Aufwendungen, die geleistet werden, um ein Wirtschaftsgut zu erwerben, und auch jene Aufwendungen, die der Steuerpflichtige tätigt, damit das Wirtschaftsgut zweckentsprechend genutzt werden kann (Anschaffungs-nebenkosten).

Dazu zählen die Aufschließungskosten des Grundstücks.

Dazu gehören zB:

  • Beiträge zur Verkehrserschließung durch öffentliche lnteressentenwege oder Ortsstraßen,
  • Herstellung der Wasserversorgung und Abwasserentsorgung,
  • Gesetzliche Beiträge zu Fußgängerzonen.

Weiters sind als Anschaffungsnebenkosten auch Kosten von Schutzbauten (zB Hochwasserschutz, Lawinenschutz etc) und anderen behördlichen Auflagen (zB Vorschreibung der Errichtung eines Wasserrückhaltebeckens durch die Gemeinde) soweit sie durch den Grundeigentümer zu tragen sind (Anlieger-, Interessenten oder Infrastruktur-beiträge) anzusetzen.

Werden diese Aufwendungen an Dritte (zB Mieter) Überwälzt, sind die Anschaffungs-nebenkosten dementsprechend um diese Beträge zu vermindern.

Diese oben angeführten Anschaffungsnebenkosten sind entsprechend ihres Veranlassungs-zusammenhanges auf Grund und Boden oder Gebäude aufzuteilen. Daher sind Aufwendungen, welche die Nutzbarkeit des Grundstücks erst ermöglichen, (wie Anlegerbeiträge für die Aufschließung des Grundstücks durch Straßen und Gehsteige), als Anschaffungsneben kosten des Grund und Bodens anzusetzen. Hingegen gehören Aufschließungsbeiträge zur Versorgung mit Wasser bzw Energie und Entsorgung von Abwässern bei bebauten oder in Bebauung befindlichen Grundstücken zu den Anschaffungs- und Herstellungsnebenkosten des Gebäudes (EStR 2000, Rz6621).

Anschlusskosten bei einem bebauten Grundstück (EStR 2000, Rz 2627)

Anschlusskosten an öffentliche Versorgungssysteme (Gas, Wasser, Strom, Kanalisation) sind somit als Herstellungskosten des Gebäudes anzusetzen, weil sie für die Nutzbarkeit dieses Gebäudes erforderlich sind (VwGH 12.2.1965, 1279/64).

Anschlusskosten bei einem unbebauten Grundstück (EStR 2000, Rz 2627)

Bei unbebauten Grundstücken sind solche Anschlusskosten grundsätzlich als eigene Wirtschaftsgüter anzusetzen (VwGH 1.3.1983, 82/14/0056). Allerdings gehören diese Wirtschaftsgüter trotz eigenständiger Bewertung als eigene Wirtschaftsgüter zum neuen Grundstücksbegriff gem § 30 Abs 1 EStG. Dieser umfasst nämlich auch Wirtschaftsgüter, die nach der Verkehrsauffassung mit dem Grund und Boden derart in einem engen Nutzungs- und Funktions-zusammenhang stehen, dass sie die Nutzung des Grundstücks ermöglichen oder verbessern und daher nicht eigenständig übertragbar sind.

Diese Wirtschaftsgüter wie zB die Anschlusskosten eines unbebauten Grundstückes werden daher im Rahmen der Veräußerung des Grundstückes mitübertragen. Sie erhöhen somit bei einer Veräußerung des Grund und Bodens die Anschaffungskosten.

Maßnahmen der Bodenverbesserung (EStR 2000, Rz 2627)

Wird der Boden verbessert und damit besser nutzbar gemacht (zB durch Drainagen oder Geländegestaltungsmaßnahmen) liegen dabei Herstellungsaufwendungen im Zusammenhang mit demGrund und Boden vor und diese stellen daher Anschaffungsnebenkosten des Grund und Bodens dar.

Keine Anschaffungsnebenkosten (EStR 2000, Rz 2628)

Nicht als Anschaffungsnebenkosten anzusehen und daher sofort als Betriebsausgaben abzugsfähig sind Beiträge und Gebühren zur Verbesserung von Aufschließungsanlagen.

Dazu zählen unter anderem:

  • Verbesserung von Kläranlagen
  • Anschluss an Stelle einer eigenen Anlage
  • Erweiterung von Kanalisation, Wasserversorgung
  • Wasserversorgungsumstellung

 
Artikel vom 05.11.2013 12:50 | W. STINGL | Bilanz Verlag

Umsatzsteuersätze Vermietung/ Wohnungseigentum 22.10.13

Die durch das 1. Stabilitätsgesetz 2012, ab 1.9.2012 neu eingeführte Einschränkung der Option auf den Normalsteuersatz bei nicht zu Wohnzwecken genutzten Objekten bringt in der Praxis noch immer große Probleme mit sich.

In diversen Immo-Infos ab Juni 2012 haben wir versucht, den Schwerpunkt der Problematik darzustellen.

Die beiliegende Übersicht sollte Ihnen im Zweifel eine Orientierung ermöglichen:

  • Der Umsatzsteuersatz von 10% ist bei Vermietung zu Wohnzwecken immer anzuwenden, ausgenommen bei Lieferung von Wärme. 0% Umsatzsteuer gibt es daher nur bei Vermietungen an Diplomaten, Botschaften, etc mit Bestätigung des Außenministeriums (echt befreit), oder aber auch bei Kleinunternehmern (unecht befreit), welche keinen Regelebesteuerungsantrag gestellt haben.
  • Zwangsweise ist Umsatzsteuer in Höhe von 20% bei Garagen, Abstellplätzen, Maschinen und Möbel vorgesehen. Eine Reduktion auf 0% ist daher bei diesen Positionen im Regelfall nicht zulässig.
  • Garagen und Abstellplätze stellen einen eigenen Problembereich dar, da bei Vermietung diese zwangsweise 20% verursachen, als Wohnungseigentum sind seitens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer an den Garagennutzer jedoch nur dann 20% verrechnungsfähig, wenn mit der Garage der Nutzer mehr als 95% vorsteuerabzugsberechtigende Umsätze erzielt, so eine Übertragung des Objektes nach dem 31.8.2012 erfolgt, andernfalls 0% mit Vorsteuerkürzung. Den Nachweis hat die Gemeinschaft der Wohnung seigentümer zu führen (viel Vergnügen!).
  • Bei nicht zu Wohnzwecken genutzten Objekten ist bekanntermaßen nur unter gewissen Voraussetzungen der Normalsteuersatz von 20% möglich

Wenn man bedenkt, dass in den meisten Fällen bei Verrechnung an nicht vorsteuerabzugsberechtigte Unternehmer der Fiskus bisher mehr eingenommen hat als bei Verrechnung des Vorsteuerkürzungsbetrages, ist der mit dieser Neuregelung verbundene enorme Verwaltungs-Mehraufwand nicht gerechtfertigt. Auf eine Gesetzesänderung zu hoffen, ist als gelernter Österreicher, nicht sinnvoll. Bei Neuabschluss von Mietverträgen Vorsicht walten zu lassen, ist jedenfalls anzuraten. Entsprechende Mietvertragsklauseln wurden in den letzten Monaten als Konzept bereits übermittelt und können auf Wunsch gerne nachgereicht werden.

 
Artikel vom 22.10.2013 14:40 | W. STINGL | Mag. Walter Stingl

Erbauseinandersetzung und IMMOEST 16.10.13

Die Übertragung eines Anteiles an einem Nachlassgegenstand (zB Grundstück) gegen die Gewährung von anderen Wirtschaftsgütern des Nachlasses (zB Sparbuch, Grundstück, Bargeld) stellt nach Ansicht des BMF (Rz 134bEStR) eine steuerneutrale Erbauseinandersetzung dar.

Aus dem Nachlass stammt eine Ausgleichszahlung auch dann, wenn die verwendeten Geldmittel aus der Veräußerung des von der Erbauseinandersetzung betroffenen Grundstücks durch den übernehmenden Erben stammen.

Wird für die Übertragung eines Anteils an einem Nachlassgegenstand ein Wertausgleich aus nachlassfremden Mitteln geleistet (zB Ausgleichszahlung aus den Mitteln eines Miterben), liegt eine (steuerpflichtige) Veräußerung vor, wenn der Wertausgleich mindestens die Hälfte des Verkehrswertes des übertragenen Wirtschaftsgutes ausmacht.

Die Übertragung eines Wirtschaftsgutes durch einen Pflichtteilsberechtigten gegen Leistung einer Ausgleichszahlung in Höhe des Pflichtteiles kann als steuerneutrale Erbauseinandersetzung beurteilt werden.

 
Artikel vom 16.10.2013 09:15 | W. STINGL | Mag. Walter Stingel

Umbau eines Bauernhauses 15.10.13

Wird ein ehemaliger Wohntrakt eines Bauernhauses in ein (vermietetes) Gebäude mit Büro- und Geschäftsräumen umgebaut, werden sowohl die Zweckbestimmung als auch die Nutzungsmöglichkeit des Gebäudes geändert.

Die erfolgten umfangreichen Baumaßnahmen sind daher keine Instandsetzungsaufwendungen gem § 28 Abs 2 EStG, sondern aktivierungspflichtige Herstellungskosten. (UFS vom 26.4.2013, GZ RV/0173-F/10)

 
Artikel vom 15.10.2013 19:00 | W. STINGL | Grundlage Bilanz Verlag

Zufahrtstrasse und Vorsteuerabzug 14.10.13

Ein Einkaufszentrum (eine GmbH) errichtete auf öffentlichem Grund eine Zufahrtstraße und machte aus den Baukosten den Vorsteuerabzug geltend.

Der UFS entschied, dass der Vorsteuerabzug aus dies er unternehmerischen Tätigkeit zustand. Die anschließende unentgeltliche Übertragung der Zufahrtstraße in das öffentliche Gut stellte jedoch gleich zeitig einen Entnahmeeigenverbrauch dar, der in gleicher Höhe umsatzsteuerpflichtig war. Durch diese Entnahmebesteuerung wurde der Vorsteuerabzug praktisch wieder aufgehoben (UFS vom 24.4.2013, GZ RV/0538-I/10).

 
Artikel vom 15.10.2013 19:00 | W. STINGL | Grundlage Bilanz Verlag

Highlights aus dem ESTR-Wartungserlass 2013 03.10.13

Mit dem beinahe 700 Seiten umfassenden EStR-Wartungserlass erfolgt insbesondere die umfangreiche Einarbeitung von Aussagen zur neuen Grundstücksbesteuerung. Folgende Punkte erscheinen besonders hervorhebenswert:

• Aufgabe der „Einheitstheorie“ für Grundstücke
Die steuerliche Behandlung von Grundstücken war in der Vergangenheit von der sogenannten Einheitstheorie geprägt. Dies hat dazu geführt, dass Grund und Boden und Gebäude immer als Einheit betrachtet wurden. Beispielsweise wurde bei der Berechnung der vor dem 1.4.2012 maßgeblichen Spekulationsfrist immer auf den Zeitpunkt abgestellt, zu dem die Anschaffung des Grund und Bodens erfolgte. Eine spätere Bebauung hatte keinen neuen Fristenlauf ausgelöst.

Ab 1.4.2012 wird insbesondere für die Beurteilung, ob Alt- oder Neuvermögen vorliegt, jedoch auf den Anschaffungszeitpunkt des unbebauten Grundstückes und davon unabhängig auf den Errichtungszeitpunkt des Gebäudes abzustellen sein.

• Erbauseinandersetzung
Die Übertragung eines Anteiles an einem Nachlassgegenstand (zB Grundstück) gegen die Gewährung von anderen Wirtschaftsgütern des Nachlasses
(zB Sparbuch, Grundstück, Bargeld) stellt eine steuerneutrale Erbauseinandersetzung dar. Aus dem Nachlass stammt eine Ausgleichszahlung auch
dann, wenn die verwendeten Geldmittel aus der Veräußerung des von der Erbauseinandersetzung betroffenen Grundstücks durch den übernehmenden Erben stammen.

Wird für die Übertragung eines Anteils an einem Nachlassgegenstand ein Wertausgleich aus nachlassfremden Mitteln geleistet (zB Ausgleichszahlung aus den Mitteln eines Miterben), liegt eine (steuerpflichtige) Veräußerung vor, wenn der Wertausgleich mindestens die Hälfte des Verkehrswertes des übertragenen Wirtschaftsgutes ausmacht.

Die Übertragung eines Wirtschaftsgutes durch einen Pflichtteilsberechtigten gegen Leistung einer Ausgleichszahlung in Höhe des Pflichtteiles kann als steuerneutrale Erbauseinandersetzung beurteilt werden.

 
Artikel vom 03.10.2013 12:15 | S.I.B. Mag. Stefan Gruber

Grundstücke und IMMO-EST 03.10.13

Die Veräußerung von Grundstücken im Sinne des § 30 Abs 1 EStG, die nach dem 31.3.2012 erfolgt, unterliegt der neuen Grundstücksbesteuerung. Dies bedeutet, dass die Besteuerung grundsätzlich mit dem besonderen Steuersatz von 25% gem § 30a EStG erfolgt.

In diesem Zusammenhang wurde auch mit dem Wartungserlass 2013 zu den ESt-Richtlinien ausführlich erläutert, was alles unter den Begriff „Grundstück”
fällt:

Was ist ein Grundstück?
Der Begriff des Grundstücks wird im § 30 Abs 1 EStG definiert. Diese Grundstücksdefinition gilt gem § 4 Abs 3a EStG gleichermaßen für den betrieblichen Bereich. Danach fallen unter den Grundstücksbegriff (EStR 2000, Rz 6621):

  1. Der nackte Grund und Boden;
  2. Gebäude einschließlich Gebäude auf fremdem Grund (zB Kleingartenhäuser im wirtschaftlichen Eigentum des Pächters, Superädifikate);
  3. Grundstücksgleiche Rechte.

Aufwendungen, welche die Nutzbarkeit des Grundstücks erst ermöglichen (zB Anlegerbeitrage für die Aufschließung des Grundstücks durch Straßen oder Gehsteige), stellen Anschaffungsnebenkosten von Grund und Boden dar.

Werden Aufschließungsbeiträge zur Wasserversorgung (Abwasserentsorgung) oder zur Energieversorgung geleistet, stellen diese Beiträge bei bebauten oder in Bebauung befindlichen Grundstücken Anschaffungs- bzw Herstellungsnebenkosten des Gebäudes dar. Erfolgt keine Bebauung sind sie Anschaffungsnebenkosten des Grund und Bodens.

Abweichend vom zivilrechtlichen Begriff des ABGB stellt ein mit dem Grund und Boden verbundenes Wirtschaftsgutein selbständiges Wirtschaftsgut dar, wenn ihm eine selbständige Bewertungsfähigkeit zukommt. Trotzdem sind diese Wirtschaftsgüter vom Grundstücksbegriff des § 30 Abs 1 EStG umfasst, wenn sie nach der Verkehrsauffassung mit Grund und Boden, Gebäuden oder grundstücksgleichen Rechten in einem engen Nutzungs- und Funktionszusammenhang stehen. Dieser enge Nutzungs- und Funktionszusammenhang ist dann gegeben, wenn diese Wirtschaftsgüter die Nutzung des Grundstücks ermöglichen oder verbessern und daher nicht eigenständig übertragen werden können oder grundsätzlich im Zuge des Veräußerungsgeschäftes mitübertragen werden. Daher sind diese Wirtschaftsgüter - unabhängig von ihrer selbständigen Bewertungsfähigkeit - für Zwecke der Grundstücksbesteuerung als Teil des veräußerten Grundstückes zu behandeln. Darunter fallen insbesondere folgende Wirtschaftsgüter:

  • Brücken, (Forst-)Wege, Zäune,
  • Wegerechte an fremden Grundstücken und ähnliche Grunddienstbarkeiten,
  • Parkplätze,
  • Bewässerungseinrichtungen und Geländegestaltungen,
  • Uferschutzanlagen, Schwimmbecken und -teiche, Biotope,
  • Drainagen, Wehranlagen,
  • Gemauerte Essplätze, Gartenlauben und -häuschen.

Selbst wenn derartige Wirtschaftsgüter steuerlich selbständige Wirtschaftsgüter darstellen und bei Nutzung zur Einkunftserzielung davon eine gesonderte AfA geltend gemacht werden kann, sind sie bei Veräußerung des Grundstücks als Teil des Veräußerungserlöses anzusetzen. Als Beispiele werden dafür genannt (EStR 2000, Rz 6621):

  • Platzbefestigungen zwecks Beseitigung von Löchern und Unebenheiten (VwGH 20.5.2010, 2006/15/0238);
  • Platzbefestigungen zur Schaffung von Parkplätzen.

Nicht unter den Grundstücksbegriff fallende Wirtschaftsgüter
Wirtschaftsgüter, die aus der Nutzung des Grundstücks entstehen und land- oder forstwirtschaftlichen Zwecken dienen, fallen nicht unter den Begriff des Grundstücks gem § 30 Abs 1 EStG und unterliegen daher bei Veräußerung auch nicht dem besonderen Steuersatz von 25% gem § 30a Abs 1 EStG. Dies gilt auch dann, wenn diese Wirtschaftsgüter in einem einheitlichen Vorgang mit dem Grund und Boden veräußert werden. Insbesondere folgende Wirtschaftsgüter zählen dazu (ESTR 2000, Rz5039a):

  • Rebstöcke,
  • Auspflanzungsrechte (zB für Wein),
  • Baumschulquartiere und Forstgärten,
  • Blumen, Pflanzen, Sträucher und Bäume in Gärtnereien,
  • Bodenschätze,
  • Eigenjagdrecht,
  • Feldinventar und stehende Ernte,
  • Sonderkulturen (Beeren-, Hopfen-, Obst-, Reben- und Spargelanbau),
  • Stehendes Holz,
  • Teilwaldrechte,
  • Wasser aufgrund eines Wassernutzungsrechtes,
  • Gatterwild.

Was sind grundstücksgleiche Rechte?
Grundstücksgleiche Rechte sind vom Grundstücksbegriff gem § 30 Abs 1 EStG erfasst. Als grundstücksgleiche Rechte gelten nur zivilrechtlich selbständige Rechte, die als solche den für Grundstücke geltenden zivilrechtlichen Vorschriften (vor allen in Bezug auf den Erwerb) unterliegen und gesondert (ohne Veräußerung des Grund und Bodens) übertragbar sind. Solche grundstücksgleichen Rechte sind folgende (EStR 2000, Rz6622):

1. Baurechte an fremden Grundstücken
Das Baurecht am eigenen Grund ist ein Ausfluss aus dem Eigentumsrecht. Erst die Überlassung des Baurechts an einen Dritten als persönliche Dienstbarkeit führt zur Begründung eines grundstücksgleichen Rechts.

Die entgeltliche Einräumung eines Baurechts an einem privaten Grundstück gegen einen Bauzins führt im privaten Bereich zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gem § 28 EStG bzw im Betriebsvermögen zu betrieblichen Einkünften. § 30 EStG ist daher in diesem Fall wegen der Subsidiarität nicht anwendbar. Unter die Veräußerung von Grundstücken gem § 30 EStG fällt daher nur die Veräußerung durch den Bauberechtigten.

2. Fischereirechte an fremden Gewässern
Nur die Veräußerung durch den Fischereiberechtigten ist als „Grundstücksveräußerung“ gem § 30 EStG zu erfassen. Nach § 2 Wasserrechtsgesetz 1959 (WRG 1959) sind Ströme, Flüsse, Bäche und Seen öffentliche Gewässer und gehören somit dem öffentlichen Gut an. Daher stellen Fischereirechte an Fließgewässern Fischereirechte an einem fremden Gewässer dar und es liegen somit grundstücksgleiche Rechte vor.

3. Bergwerksberechtigungen nach dem Mineral-Rohstoff-Gesetz
Diese gelten als unbewegliche Sache und sind in das Bergbuch beim zuständigen Bezirksgericht einzutragen.

Welche Rechte sind keine grundstücksgleiche Rechte?
Nicht als grundstücksgleiche Rechte gelten folgende Rechte:

  • Jagdrecht, da es untrennbar mit dem Eigentum an Grund und Boden verbunden und somit als selbständiges dingliches Recht nicht begründet werden kann.
  • Fischereirechte an eigenen Gewässern.
  • Wasserrechte nach dem Wasserrechtsgesetz 1959.
  • Dienstbarkeiten: Persönliche Dienstbarkeiten (zB Wohnrechte) gelten als bewegliche Rechte, auch wenn sie verbüchert sind. Grunddienstbarkeiten (zB Wegerechte) sind nicht getrennt vom herrschenden Grundstück übertragungsfähig.

Einkünfte aus diesen Rechten sind nicht gem § 30 EStG zu erfassen und unterliegen im Fall der Steuerpflicht daher grundsätzlich dem Normalsteuersatz.

 
Artikel vom 03.10.2013 11:10 | W. STINGL | Grundlage Bilanz Verlag

AfA bei erstmaliger Nutzung 06.08.12

Ab der Veranlagung 2007 ist bei erstmaliger Nutzung eines früher angeschafften oder hergestellten eines Gebäudes zur Einkunftserzielung idR die AfA von den fiktiven Anschaffungskosten zum Zeitpunkt der erstmaligen Nutzung zu berechnen (Rz 6438 EStR).

Die fiktiven Anschaffungskosten sind anschaffungsorientiert und gehen von einem ertragsorientierten Erwerber aus. Die fiktiven Anschaffungskosten sind daher primär aus dem Ertragswert abzuleiten (Ertragswertmethode; VwGH 5.10.1988, 87/13/0075, 20.7.1999, 98/13/0109).

Ab 1.1.2013 ist gemäß Entwurf des AbgÄGesetzes 2012 diese Möglichkeit jedoch auf Gebäude des Altvermögens (am 31. März 2012 nicht steuerverfangen) eingeschränkt. Bei Neuvermögen sind in Zukunft jedenfalls die Anschaffungskosten als Basis heranzuziehen.

Gemäß diesem Entwurf sind die fiktiven Anschaffungskosten in der Höhe des Teilwertes zu bemessen. Der Teilwertbegriff ist dem Betriebsvermögen zuzuordnen. Es ist der Wert, den „das Wirtschaftsgut für den Betrieb hat,“ ein objektiver Wert, der „nicht von der persönlichen Auffassung des Steuerpflichtigen, sondern von der allgemeinen Verkehrsauffassung bestimmt wird“ (Rz 2230 EStR).

Der gemeine Wert ist nach dem Verkaufswert eines Objektes ausgerichtet und stellt somit nicht auf den Erwerbszweck ab. In der Regel wird der gemeine Wert – sofern keine unbedenklichen Vergleichswerte vorliegen – aus einer Mischung zwischen Sach- und Ertragswert ermittelt, wobei die Sachwertkomponente um so bedeutender sein wird, je mehr sich ein Objekt zur privaten Nutzung eignet. So wird der gemeine Wert bei einem typischen Ertragsobjekt (zB Mietwohngebäude)den fiktiven Anschaffungskosten (also dem Ertragswert) bei typisch der Privatnutzung dienenden Objekten (zB Einfamilienhaus) dem Sachwert entsprechen.

Bei Eigentumswohnungen kann der gemeine Wert aus Vergleichswerten ermittelt werden; gibt es solche nicht, ist die Gewichtung von Sach- und Ertragswert je nach Eignung des Objektes zur Eigennutzung oder Vermietung vorzunehmen.


Artikel vom 08.08.2012 08:44 | W. STINGL | Grundlage Bilanz Verlag

Heizungstausch in einer WEG 13.07.12

Als auf die Lieferung von Wärme entfallende Kosten gelten die Kosten des Verbrauches (also die laufenden Energiekosten für Öl, Gas, Fernwärme, oä) und die sonstigen Kosten des Betriebes der Heizungsanlage. Dazu gehören die Betreuung und Wartung einschließlich des Ersatzes von Verschleißteilen und die Kosten für die Abrechnung, nicht aber der Aufwand für die Erhaltung oder Verbesserung der gemeinsamen Wärmeversorgungsanlage. Wenn daher aus Gründen der Wirtschaftlichkeit eine weitere Reparatur bzw Wartung nicht in Betracht kommt, die Anlage zwar noch funktionsfähig aber „reparaturunwürdig“ ist, ist der begünstigte Umsatzsteuersatz bei Wohnungsnutzung mit 10% Umsatzsteuer auch für Kosten der Heizungsumstellung vom Nettoaufwand zu berechnen.


Artikel vom 13.07.2012 17:45 | W. STINGL | W. Stingl

Wechsel der Einkunftsquelle und Liebhaberei 04.07.12

Ertragsteuerliche Liebhaberei wird regelmäßig angenommen wenn aus einer Tätigkeit aufgrund der Nähe zur persönlichen Lebensführung insgesamt kein Einnahmenüberschuss zu erwarten ist und dieser Tätigkeit daher die wirtschaftliche Grundlage abgesprochen wird. Typische Beispiele sind die Kombination von Hobby und Beruf oder aber die „Vermietung“ von Luxusgütern. Sofern Liebhaberei vorliegt, sind die damit zusammenhängenden Einnahmen nicht ertragsteuerpflichtig, Ausgaben können konsequenterweise steuerlich nicht geltend gemacht werden.

In der Praxis stellt sich die Frage nach steuerlicher Liebhaberei häufig bei der Vermietung von Wohnungen. Voraussetzung für die steuerliche Anerkennung der Vermietungstätigkeit ist, dass es insgesamt über den Betrachtungszeitraum - grundsätzlich 25 Jahre bei der „großen Vermietung“ und 20 Jahre bei der „kleinen Vermietung“ - zu einem Überschuss der Einnahmen über die Ausgaben kommt. Der VwGH hatte sich unlängst (GZ 2009/15/0194 vom 26.4.2012) mit der Vermietung von Wohnungen auseinanderzusetzen, wobei der Vermietungszeitraum durch einen angestrebten Verkauf der Immobilie, welcher schlussendlich doch nicht stattgefunden hat, unterbrochen wurde.

Der VwGH hat in diesem Fall die Vermietung in den ersten Jahren aufgrund der Gesamtumstände und insbesondere basierend auf den Prognoserechungen des Steuerpflichtigen als Liebhaberei erkannt. Nach dem angestrebten (aber gescheiterten) Verkaufsversuch hat sich jedoch eine Änderung der Bewirtschaftung ergeben, durch welche die Erzielung eines künftigen Gesamtüberschusses wahrscheinlich wurde. Mit der nunmehr auf die Erzielung von Einkünften ausgerichteten Vermietung werden allfällige Überschüsse steuerpflichtig, die Verluste aus der „Liebhabereiperiode“ werden allerdings damit nicht rückwirkend steuerrelevant. Der VwGH nimmt somit in Kauf, dass es bei unterschiedlichen Zeiträumen (Periode der Liebhaberei und Periode der Erzielung von Einkünften) zu anderen steuerlichen Ergebnissen kommt, als wenn von einer einheitlichen und durchgängigen Einstufung als Einkunftsquelle ausgegangen wird.

Gestützt auf die Rechtsprechung des VfGH erkennt allerdings auch der VwGH, dass die Tätigkeit insoweit über den gesamten Zeitraum betrachtet werden muss, damit verhindert wird, dass Aufwendungen außer Acht gelassen werden, die in der „Liebhabereiperiodeangefallen sind, aber zur Erzielung von späteren Einkünften beitragen (beispielsweise Sanierungs- und Verbesserungsmaßnahmen, die noch einen Nutzen haben und bei geänderter Bewirtschaftung höhere Mieterträge ermöglichen). Insoweit wirken damit Aufwendungen aus der Periode der Liebhaberei wie „Wartetastenverluste“, wenn die nach der Änderung der Bewirtschaftungsart zu erzielenden Erfolge (mit) auf diesen beruhen.


Artikel vom 09.07.2012 09:00 | W. STINGL | W. Stingl

Keine IMMO-EST 22.06.12

Nicht alle Verkäufe bei Grundstücken im Privatbereich sind seit April 2012 steuerpflichtig. Es gibt Ausnahmen, die (weiterhin) steuerfrei bleiben.

• Hauptwohnsitz: Steuerfrei bleibt der Verkauf von Eigenheimen und Eigentumswohnungen samt Grund und Boden, wenn Sie dort ab der Anschaffung bis zum Verkauf mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gewohnt haben. Erfreuliche Erweiterung: Nun gilt auch die Hauptwohnsitzbefreiung, wenn Sie im trauten Heim innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf mindestens fünf Jahre durchgehend im Hauptwohnsitz gewohnt haben.

• Herstellerbefreiung: Selbst hergestellte Gebäude, die in den letzten zehn Jahren nicht zur Erzielung von Einkünften (zB Vermietung) verwendet wurden, bleiben steuerfrei. Bei teilweiser Nutzung für Einkünfte besteht die Befreiung nur anteilig. Der Anteil vom Gewinn für Grund und Boden ist steuerpflichtig.

• Behördlicher Eingriff: Wenn Sie Ihr Grundstück infolge eines behördlichen Eingriffs oder zu dessen Vermeidung verkaufen, bleibt der Gewinn steuerfrei. Den Zusammenhang mit dem Eingriff müssen Sie nachweisen.

Flurbereinigung: Wenn Sie Ihr Grundstück im Zusammenlegungs- und Flurbereinigungsverfahren tauschen, bleibt ein möglicher Gewinn (vorerst) steuerfrei. Bei Verkauf ist dann der Wert des hingegebenen Grundstücks maßgeblich.

Öffentliches Interesse: Eine Abgeltung der Wertminderung Ihres Grundstücks aufgrund von öffentlichen Maßnahmen wie zB eine Starkstromleitung auf Ihrem Grund bleibt steuerfrei.


Artikel vom 22.05.2012 09:00 | W. STINGL | Szabo & Partner Steuerberatung

IMMO-EST bei Neu Grundstücken 22.06.12

Frage:
Ich verkaufe im Mai 2012 eine Eigentumswohnung, die ich 2007 um 150.000 Euro gekauft habe. Der Verkaufspreis beträgt 200.000 Euro. Die Wohnung wurde nicht als Hauptwohnsitz genutzt. Für Rechtsanwalt und Makler fallen für mich als Verkäufer 2.000 Euro an Kosten an. Wie hoch ist die Steuer?

Antwort:
Bei Verkauf dieses „Neu-Grundstückes" fallen 25 Prozent vom Gewinn aus dem Verkauf von 50.000 Euro – das sind 12.500 Euro – als Immobilien- Ertragsteuer (Immo-ESt) an. Nach alter Rechtlage (bei Verkauf bis 31.3.2012) wäre der Gewinn voll steuerpflichtig gewesen, da der Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren stattgefunden hätte. Ab einem Gesamt- Jahreseinkommen von 60.000 Euro hätte der Verkauf 50 Prozent an Steuern – hier 25.000 Euro gekostet.

Variante:
Die Wohnung wurde vier Jahre vermietet und es konnten 7.200 Euro als Abschreibungen abgesetzt werden. In diesem Fall beträgt der steuerpflichtige Gewinn 57.200 Euro und es fallen 14.300 Euro an Steuern an.

Hintergrund zu Verkauf von „Neu-Grundstücken" im Privatvermögen:
Als „Neu-Grundstücke" gelten bebaute und unbebaute Immobilien, die zum 31.3.2012 nicht die Spekulationsfrist überschritten hatten. Das bedeutet für private Immobilien, dass sie nach dem 1.4.2002 angeschafft wurden (bei Vermietung mit begünstigten Herstellungsfünfzehntel in den letzten zehn Jahre nach dem 1.4.1997).

Für diese Grundstücke gilt der neue fixe Steuersatz von 25 Prozent auf den Gewinn aus dem Grundstücksverkauf. Dazu werden die Anschaffungskosten inkl. Nebenkosten vom Verkaufspreis abgezogen. Abschreibungen, die Sie bereits abgesetzt haben, erhöhen den Verkaufsgewinn. Instandhaltungs- und Herstellungsaufwendungen, die noch nicht abgesetzt werden konnten, verringern hingegen den Verkaufsgewinn.

Ein Inflationsabschlag, der den Inflationsanteil des Verkaufspreises eliminieren soll, beträgt nach Ablauf von zehn Jahren zwei Prozent pro Jahr. Maximal kann so der steuerpflichtige Verkaufsgewinn auf die Hälfte reduziert werden, wenn das Grundstück nach 35 Jahren verkauft wird.

Regelbesteuerung:
Auf Antrag kann anstelle der Immo-ESt der persönliche Steuersatz angewendet werden. Das macht vor allem dann Sinn, wenn Sie aus anderen Einkunftsarten Verluste haben, die Sie gegen den Immobiliengewinn gegenrechnen möchten. Ein Verlust aus Immobilienverkäufen kann aber nicht mit anderen Einkünften ausgeglichen werden. Achtung: Wer diesen Antrag stellt, muss alle Einkünfte aus Immobilienverkäufen mit dem normalen Steuersatz versteuern.

Ausnahmen:
Nicht alle Verkäufe bei Grundstücken im Privatbereich sind nun steuerpflichtig. Die wichtigsten Ausnahmen sind die Befreiung für Hauptwohnsitze und selbst hergestellte Gebäude. Lesen Sie dazu unseren separaten Newsletter.

Veranlagungsoption:
Der Parteienvertreter (zB Notar oder Anwalt), der den Verkauf abwickelt, muss auch die Immo-ESt einbehalten und ans Finanzamt abliefern. Damit ist die Steuer abgegolten. Sie können jedoch freiwillig den Verkauf in Ihrer Steuererklärung angeben. Das ist dann vor allem sinnvoll, wenn Sie noch absetzbare Aufwendungen absetzen wollen oder wenn Sie mehrere Grundstücke verkauft haben, wobei zumindest ein Verkauf einen Verlust gebracht hat. Der Steuersatz von 25 Prozent bleibt auch bei der Veranlagung bestehen.


Artikel vom 22.05.2012 09:00 | W. STINGL | Szabo & Partner Steuerberatung

IMMO-EST bei Betriebsgrundstücken 22.06.12

Frage:
Ich verkaufe im Mai 2012 einen Gewerbegrund, den ich 2007 um 500.000 Euro gekauft habe und seitdem in meinem Betriebsvermögen im Einzelunternehmen halte. Der Verkaufspreis beträgt 800.000 Euro. Für Rechtsanwalt und Makler fallen für mich als Verkäufer 2.000 Euro an Kosten an. Wie hoch ist die Steuer?

Antwort:
Mit Einführung der Immo-ESt wird der Verkauf von Grund und Boden sowie Gebäuden aus dem Unternehmen einer natürlichen Person mit 25 Prozent Immo-ESt besteuert, und zwar unabhängig von der Art der Gewinnermittlung (gilt für Einnahmen-Ausgaben-Rechner, Bilanzierer nach § 4 (1) EStG und Bilanzierer nach § 5 EStG).

Früher war der Verkauf von Grund und Boden bei Einnahmen-Ausgaben- Rechnern und Bilanzierern nach § 4 (1) EStG steuerfrei. Auf der anderen Seite wurden Gebäude sowie Grund und Boden bei Bilanzierern nach § 5 EStG mit dem vollen Tarif-Steuersatz besteuert. Damit fielen bis zu 50 Prozent Steuer an – nun gilt allgemein 25 Prozent.

Der steuerpflichtige Verkaufsgewinn beträgt 300.000 Euro und es fallen 75.000 Euro an Immo-ESt an. Die verkäuferseitigen Ausgaben für Rechtsanwalt und Makler sind nicht absetzbar.

Tipp:
Wenn der Käufer diese Ausgaben übernimmt und Sie den Kaufpreis um den gleichen Betrag reduzieren, verringert sich auch die Immo-ESt und der Käufer zahlt wirtschaftlich den gleichen Betrag.

Beim Verkauf von „Alt-Vermögen" zahlen Einnahmen-Ausgaben- Rechner und Bilanzierer nach § 4 (1) EStG für den Grund und Boden pauschal 3,5 Prozent (ohne Umwidmung) bzw. 15 Prozent (mit Umwidmung) vom Verkaufspreis. Es gelten die selben Regeln wie beim Verkauf von Privatvermögen (siehe Newsletter Immo-ESt bei Alt- Grundstücken). Auf Antrag können Sie den Gewinn mit 25 Prozent versteuern.

Inflationsabschlag:
Wenn der Verkauf dem fixen Steuersatz von 25 Prozent unterliegt, kann nach zehn Jahren ein Inflationsabschlag von zwei Prozent pro Jahr abgezogen werden. Der steuerpflichtige Gewinn kann bis auf die Hälfte reduziert werden. Den Inflationsabschlag gibt es bei Betriebsvermögen nur für Grund und Boden, jedoch nicht für den Gebäudeanteil.

Verluste:
Entsteht ein Verlust durch den Grundstücksverkauf, können Sie diesen gegen Gewinne aus Grundstücksverkäufen verrechnen, danach kann ein restlicher Verlust mit anderen Einkünften ausgeglichen werden.

Variante:
Eine GmbH verkauft den Gewerbegrund: Hier ändert sich nichts. Der Gewinn aus dem Verkauf kostet 25 Prozent Körperschaftsteuer. Es sind alle Kosten, die mit dem Verkauf verbunden sind, absetzbar.


Artikel vom 22.05.2012 09:00 | W. STINGL | Szabo & Partner Steuerberatung

Steuerfreie Grundstücke nunmehr Steuerpflichtig 04.04.12

Der Gesetzgeber erwartet sich durch die im 1. Stabilitätsgesetz 2012 bei Verkauf von Grundstücken zusätzlich einzuhebende Abgaben in den Jahren 2012 bis 2016 2,05 Mrd. Euro. Dies wird unter anderem durch die Einbeziehung von, zum 31.3.2012 bereits außerhalb der Spekulationsfrist liegenden Grundstücke in die Einbeziehung der neuen Spekulationsbesteuerung.

Für das sogenannte „Altvermögen“ wurde die neue Umwidmungsabgabe in Höhe von 15% des Verkaufserlöses (siehe gesonderte Info) eingeführt, für die übrigen Grundstücke von 3,5% des Verkaufserlöses. Für das Altvermögen, das sind Grundstücke, die vor dem 1.4.2002 entgeltlich angeschafft wurden (in Ausnahmefällen auch vor dem 1.4.1997) und einem Verkauf nach dem 1.4.2012 wird die Fiktion aufgestellt, dass 15% des Verkaufserlöses als Spekulationsgewinn anzusetzen sind. Mit dem besonderen Steuersatz von 25% gemäß § 30 a EStG belastet, ergibt dies 3,5% vom Verkaufserlös als Pauschal-Belastung. Auch in diesem Fall ist, wie bei den anderen Pauschalbesteuerungsfällen, ein Antrag auf Berechnung des Spekulationsgewinnes mit dem besonderen Steuersatz von 25% oder mit der Tarifsteuer möglich. Die Anschaffungskosten werden demnach mit 86% des Verkaufserlöses pauschal angenommen. Bei Antragsveranlagung können die mit dem Verkauf im Zusammenhang stehenden Werbungskosten, mit Ausnahme der für die Mitteilung oder Selbstberechnung anfallenden Kosten, nicht abgezogen werden.

Bei der Antragsveranlagung ist ein Inflationsabschlag ab dem 11. Jahr nach dem Zeitpunkt der Anschaffung, höchstens jedoch 50% zu berücksichtigen. Bei einem maximalen Inflationsabschlag entspricht die Besteuerung mit dem besonderen Steuersatz gemäß § 30 a daher einem effektiven Steuersatz von 12,5%, der 35 Jahre nach der Anschaffung anzuwenden ist.

Die Einkommensteuer, die auf die Grundstücksveräußerung entfällt, wird auf Antrag ermäßigt oder erlassen, wenn der Steuerpflichtige innerhalb der letzten drei Jahre  Grunderwerbsteuer oder Stiftungseingangssteuer entrichtet hat.

Ein Inflationsabschlag kommt bei der Pauschalbesteuerung jedoch nicht zum Tragen.

Unverändert zur bisherigen Rechtslage sind allfällige Verluste aus privaten Grundstücksveräußerungen mit anderen Einkünften nicht ausgleichsfähig und auch nicht vortragsfähig. Sie sind nur mit dem Gewinn eines anderen privaten Grundstücksverkaufs im selben Kalenderjahr ausgleichsfähig (siehe Erläuterungen zum 1. Stabilitätsgesetz 2012).


Artikel vom 04.04.2012 14:00 | W. STINGL | W. Stingl

Immobilienveranlagung Privatvermögen 01.04.12

In den Medienberichten der letzten Wochen war davon die Rede, dass die Veranlagung in Immobilien, bedingt durch das Sparpaket, wesentlich an Attraktivität verloren hätte. In einigen Fällen, vor allem bei Veräußerung einer Immobilie, ist diese Feststellung ohne Zweifel gegeben, die langfristige Immobilienveranlagung ist davon jedoch kaum betroffen. So ist insbesondere die Einkunftsart Vermietung und Verpachtung (§ 28 EStG) in unveränderter Form aufrecht, demnach auch die Tarifbesteuerung (bis zu 50% Einkommensteuerlast)
auch für besondere Einkünfte (Nachversteuerungstatbestand) weiterhin anzuwenden.

Die Wertsteigerungen, welche bei Veräußerung von Immobilien bislang allenfalls steuerfrei lukriert werden konnten, werden nunmehr der Besteuerung unterworfen. Hierbei wird zwischen Altvermögen und Neuvermögen, welches ab 31.3.2012 erworben wird, unterschieden. Darüber hinaus wurde zusätzlich auch eine Umwidmungsabgabe bei Veräußerung von iegenschaften ab dem 1.4.2012 eingeführt.

Bei unternehmerisch genutzten Liegenschaften wurde die Vorsteuerberichtigungszeit von neun Jahren auf 19 Jahre erweitert, Umgehungshandlungen durch Ausgliederung von Immobilien für nicht vorsteuerabzugsberechtigende Unternehmungen eingeschränkt. Auf Wunsch senden wir Ihnen gerne die zu diesen speziellen Themen verfassten Immobilien-Infos zu.

Im wesentlichen wurden die Befreiungsbestimmungen für Hauptwohnsitz und selbstgeschaffene Objekte erweitert. Auch in diesem Fall dürfen wir Ihnen auf Wunsch gerne die speziellen Infos für Immobilien übermitteln.

Eine Übersicht finden Sie hier.


Artikel vom 01.04.2012 10:00 | W. STINGL | W. Stingl

Spekulationssteuer NEU 29.03.12

Wie bereits in unserer Info vom Februar 2012 mitgeteilt, ist ab 1.4.2012 die Spekulationsfrist für Immobilienverkäufe auf unendlich ausgeweitet worden. Die 10 bzw. 15-jährige Spekulationsfrist hat nur für die Vergangenheit Bedeutung, als zu prüfen ist, ob am 31.3.2012 ein Grundstück „steuerverfangen“ war. Dies wird im Regelfall dann gegeben sein, wenn der letzte entgeltliche Übertragungsvorgang nach dem 1.4.2002 erfolgt ist, in speziellen Fällen (Teilabsetzung für Herstellungsaufwand bei Vermietung von Immobilien) auch der 1.4.1997.

Für alle steuerverfangenen Objekte, demnach all jene, die in der bisherigen Spekulationsfrist gelegen sind, werden künftighin, ebenso wie alle neu ab 1.4.2012 angeschafften Objekte, mit 25% Steuer belegt. Diese ist in Form einer Endbesteuerung vorgesehen, welche von den Parteienvertretern ab 1.1.2013 in Form der Immobilienertragsteuer einbehalten und abgeführt werden muss. Ab dem 11. Jahr nach der Anschaffung kann ein 2%iger Inflationsabschlag bei der Berechnung vorgenommen werden. Im Gegensatz zur bisherigen Berechnungsmethode dürfen jedoch die Kosten der Annoncen, Vermittlungsprovisionen, Vertragserrichtungskosten, Vorsteuerberichtigungsbeträge, Zinsen, etc vom Verkaufserlös nicht abgezogen werden. Dafür gibt es im Gegenzug die Möglichkeit der Anwendung des Pauschalsteuersatzes von 25%, welcher jedoch über Antrag im Zuge der Veranlagung auch auf die normale Tarifbesteuerung abgeändert werden kann (zB wenn der Steuerpflichtige Verluste aus anderen Einkünften mit dem Spekulationsgewinn verrechnen will).

Wie ein Spekulationsgewinn in Zukunft zu berechnen ist, ist diesem Formular zu entnehmen.

Die Spekulationsfrist ist darüber hinaus weiterhin von Tag zu Tag, nunmehr auch für die Berechnung des Inflationsabschlages von 2%, heranzuziehen. Darüber hinaus ist die Unterscheidung, ob ein entgeltlicher oder unentgeltlicher Übertragungsvorgang vorliegt, von besonderer Bedeutung. Nur ein entgeltlicher Ankauf und eine entgeltliche Übertragung führen zur Spekulationsbesteuerung. Unentgeltliche Übertragungsvorgänge lösen keine neue Spekulationsfrist aus, vielmehr ist bei einem allfälligen Verkauf bis zum letzten entgeltlichen Erwerb zurückzublicken. Dies ist vor allem bei gemischten Schenkungen von großer Bedeutung, bei der es auf das „Überwiegen“ ankommt, ob entgeltlich oder unentgeltlich übertragen worden ist oder wird. So die mit der Übertragung verpflichtend zu übernehmenden Verbindlichkeiten (aushaftender Kredit, etc) 50% des Verkehrswertes nicht überschreiten, darüberhinaus die Absicht erkennbar ist, dass eine unentgeltliche Übertragung vorgenommen werden soll, wird dies auch steuerlich als unentgeltliche Übertragung angesehen.


Artikel vom 29.03.2012 14:00 | W. STINGL | W. Stingl

Liebhaberei und Eigenheim 09.08.11

Ein Steuerpflichtiger erwarb von seiner Mutter sein Elternhaus, räumte der Mutter und seinem Bruder je ein Wohnrecht ein und vermietete zwei Wohnungen. Diese Wohnungsvermietung wurde als Liebhaberei eingestuft, weil innerhalb des Prognosezeitraumes (längstens nach Ablauf von 23 Jahren) voraussichtlich kein Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten vorliegen wird.

In der Berufung wurde dagegen eingewendet. dass keine Bewirtschaftung von Eigenheimen gem § 1 Abs 2 Z 3 Liebhabereiverordnung (LVO) vorliegt, da ein Eigenheim gem § 18 Abs 1 Z 3 lit b EStG nur bei Vorliegen von höchstens 2 Wohnungen geben ist. Im konkreten Fall befinden sich aber im Wohnobjekt 4 Wohnungen, sodass ein Beobachtungszeitraum von 25 bis 28 Jahren für die entgeltliche Gebäudeüberlassung anzuwenden ist.

Der Begriff Eigenheim gem § 1 Abs 2 Z 3 LVO ist nicht deckungsgleich mit dem in § 18 Abs 1 Z 3 lit b EStG in einem völlig anderen Zusammenhang, nämlich der Abziehbarkeit als Sonderausgaben, verwendeten Begriff des Eigenheimes.

Anmerkung: Über diese Differenzierung der Begriffe kann man sich der „normale“ Steuerpflichtige nur wundern. Der Rechtssicherheit sind solche Entscheidungen jedoch nicht förderlich!

Vermietungsobjekt ist im gegenständlichen Fall ein aus zwei Wohnungen bestehender Gebäudeteil. Der Gebäudeteil gehört zu einem Haus, das nach wie vor von der Familie (Mutter und Bruder) bewohnt wird. Daher stellen die zwei zur Vermietung für Wohnzwecke gewidmeten Wohnungen ein Vermietungsobjekt dar, das das Tatbestandsmerkmal Eigenheim gem § 1 Abs 2 Z 3 LVO erfüllt.

Da nach der Prognoserechnung auch nach 23 Jahren noch ein Werbungskostenüberschuss von rund € 9.000,-- vorliegt, erfolgt die Einstufung als Liebhaberei zu Recht (VwGH 23.9.2010, 2006115/0318).


Artikel vom 09.08.2011 16:45 | W. STINGL | W. Stingl

Veranlagung in Eigentumswohnungen 29.07.11

Sogenannte Vorsorgewohnungen boomen derzeit bei Anlegern, die von Wertpapieren genug haben und lieber in Immobilien investieren wollen.

Hiebei ist der Vorsorgegedanke einerseits jedoch auch die Hoffnung auf eine langfristige Wertsteigerung im Vordergrund stehend. Darüber hinaus ist es zivilrechtlich, aber auch steuerrechtlich von wesentlicher Bedeutung, ob die Veranlagung in einem Altbau oder Neubau erfolgt.

Die mietenrechtliche Einstufung hat ganz wesentliche Auswirkungen auf die Rechtssicherheit in Hinblick auf den zu vereinbarenden Mietzins. Die Betreuer Ihrer Hausverwaltung können Ihnen hierzu kompetente Auskunft geben.

Neben den zivilrechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen sollte man jedoch auch „aus dem Bauch heraus“ entscheiden. Eine Eigentumswohnung in einem Plattenbau aus den 60er Jahren kann recht günstig sein und eine gute Rendite bringen. Eine Wohnung in einem Jugendstilhaus kann möglicherweise mietzinsrechtliche Schwierigkeiten nach sich ziehen, wird aber wahrscheinlich als langfristige Vermögensanlage besser dienlich sein.

Tipp: Nicht nur Neubau-Vorsorgewohnungen, sondern auch Eigentumswohnungen im Altbau, können, bei entsprechender fachlicher Beratung, als Anlageform empfohlen werden.


Artikel vom 29.07.2011 15:00 | W. STINGL | W. Stingl

Mietzinsvorauszahkung oder Darlehen 20.06.11

Grundsätzlich gilt, Mietzinsvorauszahlungen sind beim Vermieter im Zuflusszeitpunkt voll einkommensteuer,- und umsatzsteuerpflichtig.

Zur Unterscheidung, ob eine an den Vermieter geleistete Zahlung als echte Mietzinsvorauszahlung, die zur Gänze im Jahr des Zuflusses, oder als Hingabe eines Darlehens in Teilbeträgen nach Maßgabe des Darlehenszeitraumes zu versteuern ist, sind folgende Kriterien maßgebend:

Laut VwGH ist ein Darlehensvertrag als eine vom Mietverhältnis losgelöste Rückzahlungsverpflichtung mit einer klaren Vereinbarung über Laufzeit, Rückzahlungsmodus und Verzinsung zu beurteilen. Fehlen die wesentlichen Kriterien für einen Darlehensvertrag, handelt es sich um eine im Zuflussjahr steuerpflichtige Mietzinsvorauszahlung. Kommt es bei vorzeitiger Auflösung des Mietvertrages zu einer Rückzahlung des noch nicht verbrauchten Teiles der Vorauszahlung, dann ist diese Rückzahlung als Werbungskosten bzw Betriebsausgabe absetzbar. Der Beurteilung eines Darlehens steht bei einer Verknüpfung mit dem Mietvertrag aber dann nichts entgegen, wenn die Kriterien des Darlehensvertrages vorliegen und die Darlehensrückzahlungen mit den Mietzinszahlungen aufgerechnet werden.

 

Tipp: Für die Praxis ist daher zu empfehlen, die im Voraus geleistete Zahlung in die Rechtsform eines Darlehensvertrages zu kleiden, um die meist ruinöse progressive Versteuerung im Zuflussjahr zu vermeiden. Bilanzierende müssen Mietzinsvorauszahlungen periodengerecht verteilen und haben daher dieses Problem nicht.

 

Bei MRG-verrechnungspflichtigen Objekten ist die Vereinbarung eines Mieterdarlehens problemhaft, da für den Vermieter eine Rückzahlungsverpflichtung der noch nicht „verwohnten“ Annuitäten bei Beendigung des Bestandsverhältnisses besteht.

Bei Gewährung eines zinsenlosen Darlehens unterliegt der Zinsengewinn als „mietzinserhöhendes Entgelt“ beim Vermieter der Umsatzsteuer und der Einkommensteuer (siehe VwGH vom 26.1.2011, 2008/13/0017 – 0019)


Artikel vom 20.06.2011 16:30 | W. STINGL | W. Stingl

Preiswende bei Zinshäusern steht bevor 04.04.11

Bei den großen Immobilienunternehmen steigt die Nervosität: Die Preise für Zinshäuser (vor dem Zweiten Weltkrieg erbaut) sind seit Ausbruch der Finanzkrise in Rekordhöhen gestiegen. Vermögende Privatpersonen und Stiftungen haben sich um diese "sichere Anlage" geradezu gerissen.

Betrug das Volumen der verkauften Zinshäuser 2007, dem Jahr vor der Krise, 350 Millionen Euro, schnellte es 2009 auf 1,26 Milliarden Euro hinauf und lag 2010 knapp über 1,3 Milliarden Euro. Die Preise sind um durchschnittlich 25 Prozent geklettert.

Jetzt aber drohen die steigenden Kapitalmarktzinsen den Aufwärtstrend zu stoppen. Rasch noch wollen die Immobilienkonzerne ihr Zinshaus-Portefeuille zu Geld machen. Immofinanz-Chef Eduard Zehetner hat angekündigt, zehn bis 15 Häuser auf den Markt zu bringen. Der neue conwert-Chef Volker Riebel will gar bis zu 150 Zinshäuser loswerden. Und die Citim Holding von Ex-Mayr-Melnhof-Chef Michael Gröller sucht für mehr als 50 Zinshäuser Käufer.


Geringe Rendite
Noch sitzt vielen reichen Privatpersonen die Angst vor der Inflation im Nacken. Noch zahlen sie Preise, die selbst langjährige Immobilien-Händler kaum glauben können. "Warum jemand ein Zinshaus zu Preisen kauft, die höchstens noch ein Prozent Rendite ermöglichen, ist schwer verständlich", meint etwa Günter Kerbler, Ex-Eigentümer von conwert. Häuser im ersten Bezirk in Wien werden derzeit zu solch niedrigen Renditen (berechnet nach Mieteinnahmen im Verhältnis zum Kaufpreis) verkauft.

Schlechtere Lagen bringen noch bis zu vier Prozent Rendite. Michael Ehlmaier, Geschäftsführer von EHL Immobilien: "Die Käufer sind nicht mehr so renditegierig wie vor der Krise. Und private Zinshauskäufer denken langfristig. So ein Sachwert ist gut, wenn die Inflation steigt." Ehlmaier glaubt nicht, dass die Zinshauspreise wegen der bevorstehenden Leitzinserhöhungen sinken werden. "Eher werden sie nicht weiter steigen." 2011 wird am Zinshausmarkt nach Einschätzung Ehlmaiers ein "Jahr der Stabilität".


Alternativen
Für die großen Immobilienunternehmen aber sind die steigenden Zinsen sehr wohl ein Thema. Machen sie mit dem Verkauf von Zinshäusern Kasse, können sie das Geld ertragreicher in Anleihen anlegen. Oder sie verwenden die Erlöse, um Kredite zu tilgen. Denn mit dem Zinsanstieg verteuert sich das Fremdkapital. Josef Schmidinger, Chef der s-Bausparkasse, erwartet dagegen, dass die Preise für Zinshäuser zu fallen beginnen. "Zinssteigerungen sind Gift für den Immo-Markt", sagt er. Wenn man am Kapitalmarkt höhere Zinsen bekommt, warum sollte man ein Zinshaus kaufen.


Artikel vom 04.04.2011 15:00 | KURIER | Irmgard Kischko

Wohnbauförderungen werden kräftig gestutzt 25.01.11

Wird Wohnen bald noch teurer? Die heimische Bauwirtschaft ist in heller Aufregung, seit durchgesickert ist, dass bei der Wohnbauförderung kräftig gespart wird.

In Wien hat Finanzstadträtin Renate Brauner auf der Suche nach Einsparpotenzial die stattlichen Fördertöpfe von Wohnbaustadtrat Michael Ludwig entdeckt: 2011 wird die Wohnbauförderung nun um 90 Millionen auf 530 Millionen Euro gekürzt.

"Es werden heuer weniger Mittel zur Verfügung stehen", bestätigt Hanno Csisinko, Sprecher von Wohnbaustadtrat Michael Ludwig, auf KURIER-Anfrage. Die Einsparung betrage "zwischen 70 und 100 Millionen Euro."

Damit folgt man dem Trend in anderen Bundesländern, erklärt Josef Muchitsch, Chef der Gewerkschaft Bau: In Vorarlberg wurde im November eine Kürzung verabschiedet, in der Steiermark wären von 400 Mio. Euro Budget 320 Mio. bereits reserviert, in Niederösterreich hätte man sich auf eine Einsparung in Höhe von 80 Mio. Euro geeinigt.

Muchitsch schlägt nun Alarm: "Auch 2011 werden weniger Wohnungen gebaut als wir brauchen. Österreich steuert auf einen Wohnungsmangel zu." Auch von der politischen Gegenseite sieht man die Entwicklung mit Sorge: "Den Neubau bei den Förderungen einzubremsen halte ich für gefährlich, vor allem für wachsende Regionen wie Wien", warnt Winfried Kallinger, Bauexperte in der Wirtschaftskammer Wien. Wie Muchitsch fürchtet er negative Folgen für die ganze Bauwirtschaft: "Die Baupreise werden unter Druck geraten", glaubt er. Muchitsch warnt vor steigender Arbeitslosigkeit und meint: "Aus heutiger Sicht wird die Bauwirtschaft beim erwarteten Wirtschaftsaufschwung 2011 nicht mit an Bord sein."


Weniger Geld

"Fast 90 Prozent der neuen Wohnungen werden mit Fördermitteln errichtet", unterstreicht Wirtschaftsforscher Gerhard Lehner die Bedeutung der österreichweit rund 2,3 Milliarden Euro Fördergelder. Weil vor einigen Jahren die Zweckbindung der Mittel aufgehoben wurde, würden ohnehin immer mehr Bundesgelder von den Ländern anderweitig verwendet, gleichzeitig werden die Schwerpunkte zwischen Neubau, Sanierung und Subjektförderungen (Anm.: durch Wohnbeihilfe für Bedürftige) zunehmend verschoben.

"Mittelfristig wird das Volumen für den Neubau immer weniger", erklärt Bauexpertin Margarete Czerny. Die Zahl der Baugenehmigungen sinke seit Jahren. Auch Rückflüsse aus Wohnbaudarlehen würden nun fehlen, weil Niederösterreich, Kärnten, Steiermark oder Oberösterreich ihre Darlehen in größerem Umfang verkauft hätten. "Die Zahl der Neubauleistungen wird daher auch 2012 zurückgehen", erwartet sie. "Das ist nicht günstig, weil sich ein sinkendes Angebot auf die Preise auswirkt." Czerny und Muchitsch plädieren für die Wiedereinführung der Zweckbindung der Wohnbaugelder. Entsprechende Gespräche gibt es laut Muchitsch bereits.

In Wien rechnen die Experten 2011 nun mit weniger als 5000 neuen Wohnungen (nach 6000 im Jahr 2009). Da man zwischen 2007 und 2009 rund 20.000 neue Wohnungen gebaut habe, hält man das im Büro Ludwig aber für "verkraftbar". Bei Großprojekten wie der Seestadt Aspern tritt man nun aber kräftig auf die Bremse.


Artikel vom 25.01.2011 15:00 | KURIER | Paul Trummer

Wohnen in Stadt wird beliebter - Anzahl der Pendler stagniert 01.11.10

Wo und wie wir wohnen entscheidet, wie wir mobil sind. Das ist ein zentrales Ergebnis der heute präsentierten VCÖ-Studie „Wie Wohnen Mobilität lenkt“.

Rund 80 Prozent der täglichen Wege beginnen oder enden zu Hause.
Die VCÖ-Studie zeigt, dass Wohnbau bzw. Siedlungspolitik einen großen Beitrag zur Lösung von Verkehrsproblemen leisten können. Dort, wo die Siedlungsdichte hoch ist, nutzt jede dritte Person täglich Öffentliche Verkehrsmittel. Wo die Siedlungsdichte niedrig ist, ist nur jede 15. Person täglich mit Bahn oder Bus unterwegs. Entsprechend hoch ist die Nutzung des Autos: Rund 45 Prozent fahren in Regionen mit niedriger und mittlerer Bevölkerungsdichte täglich mit dem Auto, bei hoher Bevölkerungsdichte sind es nur 27 Prozent.

Auch der Pkw-Besitz ist stark verschieden, so die VCÖ-Studie. Dort, wo die Siedlungsdichte mit mehr als 500 Menschen pro Quadratkilometer hoch ist, ist jeder dritte Haushalt autofrei, in dünn besiedelten Regionen kommt nur jeder sechste Haushalt ohne Auto aus. Hingegen haben in dünn besiedelten Regionen 36 Prozent der Haushalte zwei oder mehr Pkw, in dicht besiedelten Gebieten sind es nur 14 Prozent.

Seit einigen Jahren wird das Wohnen in der Stadt wieder beliebter.
In den 90er Jahren nahm in fünf Landeshauptstädten – Graz, Linz, St. Pölten, Innsbruck und Bregenz – die Bevölkerung ab. Die Folge: Die Anzahl der Pendler nahm zwischen 1991 und 2001 um 21 Prozent auf 1,77 Millionen zu, so die VCÖ-Studie. Im Jahr 2001 fuhren mit 1,27 Millionen um 44 Prozent mehr Pendler mit dem Auto zur Arbeit als im Jahr 1991.

In den vergangenen Jahren kehrte sich der Trend um, wie die VCÖ-Studie zeigt. Alle Landeshauptstädte verzeichnen im Zeitraum 2002 bis 2010 eine Bevölkerungszunahme. Am stärksten sind Eisenstadt und Innsbruck mit einem Plus von 10,4 Prozent gewachsen, gefolgt von Wien mit 8,1 Prozent. Die Zahl der Pendlerinnen und Pendler nahm nur mehr um etwa zehn Prozent auf rund 1,94 Millionen zu.

Der VCÖ schlägt eine Reform der Wohnbauförderung vor, bei der auch die Mobilität mit berücksichtigt wird. Zudem soll die bestehende Pkw-Stellplatzverpflichtung nach dem Vorbild Berlins und Zürich gelockert werden. Die Regelungen für den Wohnbau sind an die geänderten Mobilitätsbedürfnisse anzupassen. Die Bauordnungen ignorieren meist, dass Radfahren immer beliebter wird. So fehlen in Wien klare Vorgaben und Qualitätskriterien. Auch hier sind Berlin und Zürich Vorbilder. Und: „In 30 Jahren wird es mehr Elektro-Autos als Autos mit Diesel- und Benzin-Motor geben. Dennoch werden heute Bürogebäude und Wohnanlagen gebaut, in denen keine Aufladestationen vorgesehen sind“, weist VCÖ-Experte Blum auf ein Manko hin. Lösungen sind in diesem Zusammenhang Sammelgaragen.

Damit das Wohnumfeld für die Anrainerinnen und Anrainer attraktiver wird, fordert der VCÖ so genannte Begegnungszonen nach Schweizer Vorbild sowie eine Forcierung von Shared Space. Zusatznutzen: Die sozialen Kontakte zwischen Anrainern steigen, die Integration wird gefördert und Kinder können verstärkt im Freien spielen, so die VCÖ-Studie.

VCÖ zu verkehrsrelevanten Budgetmaßnahmen Aus aktuellem Anlass beurteilte der VCÖ die verkehrsrelevanten Budgetmaßnahmen auf ihre soziale und ökologische Wirkung. Positiv beurteilt der VCÖ die Einführung des Jobticket, das jedoch für alle Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer gelten soll. Die Pendlerpauschale sollte in einem nächsten Schritt grundlegend nach ökologischen und sozialen Kriterien reformiert werden. Die Erhöhung der Mineralölsteuer und die höhere NoVA für Spritfresser sind Anreize den Verbrauch zu senken, was die Umweltbelastung verringert. Die Haushalte des obersten Einkommensviertel fahren viereinhalb Mal so viel mit dem Auto wie die Haushalte des unteren Einkommensviertel. Somit zahlen Besserverdienende deutlich mehr Mineralölsteuer.

Im Jahr 2009 betrugen die Einnahmen aus der Mineralölsteuer 3,8 Milliarden Euro. Davon zahlte der Lkw-Verkehr 1,4 Milliarden Euro, aus dem Heizölverkauf kamen 228 Millionen Euro. Der geschäftliche und dienstliche Pkw-Verkehr von Unternehmen und Öffentlichen Stellen steuerte 735 Millionen Euro bei. Von Touristen und Durchreisenden wurden rund 95 Millionen Euro bezahlt. Österreichs Autofahrer zahlten für private Fahrten 1,26 Milliarden Euro an Mineralölsteuer. Von diesen wiederum zahlten die Haushalte des obersten Einkommensviertels mit rund 43 Prozent fast die Hälfte.

Die VCÖ-Studie „Wie Wohnen Mobilität lenkt“ ist beim VCÖ zum Preis von 25,-- Euro erhältlich:
Tel: (01) 8932697
e-mail: vcoe@vcoe.at
web: www.vcoe.at

VCÖ: Hoher Anteil des Öffentlichen Verkehrs bei hoher Dichte (Anteil der Bevölkerung, der das jeweilige Verkehrsmittel täglich nutzt)

Niedrige
Bevölkerungsdichte
Öffentlicher Verkehr: 6,7 %
Auto: 45,3 %
Fahrrad: 7,5 %
Zu Fuß (> 250m): 55,3 %
   Mittlere
Bevölkerungsdichte
Öffentlicher Verkehr: 10,6 %
Auto: 44,9 %
Fahrrad: 9,4 %
Zu Fuß (> 250m): 56,6 %
   Niedrige
Bevölkerungsdichte
Öffentlicher Verkehr: 6,7 %
Auto: 45,3 %
Fahrrad: 7,5 %
Zu Fuß (> 250m): 55,3 %


Quelle: Statistik Austria, VCÖ 2010

Änderung der Immobilienmaklerverordnung mit 1. September 2010 25.08.10

Der Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder hat heute erfahren, dass die Immobilienmaklerverordnung voraussichtlich morgen verlautbart wird und die vom Bundesministerium für Wirtschaft, Familie und Jugend angestrebte Lösung wird in den Eckpunkten wie folgt aussehen:

Höchstprovision, die mit dem Mieter für die Vermittlung einer Wohnung oder eines Einfamilienhaus vereinbart werden kann

  • bis zu 3 Jahren (statt 4 Jahren im Begutachtungsentwurf) eine Bruttomonatsmiete
  • mehr als 3 Jahre zwei Bruttomonatsmieten
  • makelnder Hausverwalter jeweils die Hälfte.
  • Die Ergänzungsprovision wurde ebenso halbiert.

Zusätzlich wird es eine Verpflichtung geben, dass in Inseraten die Miete detailliert (Nettomiete, Betriebskosten, Heizkosten, Umsatzsteuer) angeführt werden müssen.

Die Änderungen werden mit 1. September in Kraft treten. Für alle bis zum Inkrafttreten vereinbarten Provisionen oder sonstigen Vergütungen sind die bisherigen Vorschriften anzuwenden. Achtung: das bedeutet, dass bereits ein Mietanbot vorliegen muss, in dem mit dem Mieter eine Provision für die Vermittlung vereinbart wurde.

Der Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder hat sich – siehe dazu auch unsere Stellungnahme – intensiv in die Diskussion eingebracht und versucht alternative Lösungen aufzuzeigen. Leider wurden diese vom Wirtschaftsministerium nur in geringem Ausmaß berücksichtigt, aber so konnte wenigstens die Frist von vier auf drei Jahre verringert werden.

Die jetzt erfolgte Änderung der Immobilienmaklerverordnung ist die Umsetzung des Regierungsübereinkommens der SPÖ-ÖVP Koalition, in dem bereits in der vorigen Koalition 2007 – ursprünglich noch in „Zusammenarbeit mit der betroffenen Berufsgruppe““ – im aktuelllen Regierungsübereinkommen nur mehr „unter Anhörung“ eine Senkung der Mieterprovision von drei auf zwei Bruttomonatsmieten festgelegt wurde.

Unter nachstehendem Link finden Sie den Text der morgen kundgemacht werden soll.

Es gibt auch bereits die ersten Medienberichte, siehe nachstehende Information.

Der Fachverband wird umgehend Informationsmaterial mit den Änderungen für Ihre Arbeit zur Verfügung stellen, insbesondere auch einen ausführlich Kommentar zum Maklergesetz und Maklerverordnung.


Quelle: Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder

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